Хорошие темпы развития строительного рынка во многом обусловлены слаженной работой цепочки «покупатель жилья – застройщик – банк». Застройщики и банки стараются поддерживать растущий спрос на новое жилье. Это подтвердили участники круглого стола, организованного банком ВТБ24 при поддержке «Квартстрой-НН» и ООО «Жилстрой-НН».
Эксперты
Георгий Станиславович Гречин, управляющий ВТБ24 в Нижегородской области
Ирина Евгеньевна Малыгина, директор агентства недвижимости «Кварц»
Ольга Анатольевна Сажина, директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН»
Покупательские интересы изменились
Недвижимость на вторичном рынке по-прежнему пользуется спросом, о чем свидетельствует постепенный рост цен в этом секторе. Но причины приобретения вторичного жилья изменились: если раньше люди покупали «сталинки», «хрущевки» и другие варианты квартир «советской» постройки в целях экономии (новое жилье стоило на порядок дороже) и ради возможности сразу переехать в приобретаемую недвижимость, то теперь на выбор влияет, в первую очередь, дефицит эконом-предложений в новостройках.
Вторичное жилье вынуждены покупать те нижегородцы, для которых важна географическая составляющая: не во всех районах города ведется активное строительство новых домов. Более того, строительные площадки чаще всего располагаются «на отшибе», на городских окраинах: современная застройка предполагает возведение обеспеченных всей инфраструктурой микрорайонов, а для этого требуются немалые площади, каких в центре города нет.
Интерес к новостройкам возник благодаря новым эконом-предложениям: сначала «Жилстрой-НН» начал активное строительство «антикризисных» домов, потом другие застройщики подхватили инициативу. Небольшие, комфортабельные квартиры с отделкой «под ключ» быстро находят покупателей. Ирина Евгеньевна сообщила, что в агентство недвижимости «Квартстрой» все чаще обращаются молодые люди около тридцати лет, которые рассматривают варианты приобретения только нового жилья.
Ольга Анатольевна отметила, что покупатели перестали бояться вкладывать деньги в жилье на первоначальных этапах строительства и брать ипотеку. Директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН» уверяет, что людей не останавливает недостаток собственных средств: имея на руках 100 тыс.рублей первоначального взноса, они смело идут покупать квартиру за миллион.
Возможно, позитивно влияет на ситуацию распространенная практика аренды квартир. Во-первых, люди привыкают платить за жилье не только квартплату и постепенно приходят к выводу, что сумму, равную арендному платежу, можно относить в банк, а жить при этом в собственной квартире. Стоимость аренды возрастает параллельно с инфляцией и ростом цен на вторичном рынке и также стимулирует к покупке недвижимости. Во-вторых, население становится более мобильным. Если старшее поколение пребывало в уверенности, что в полученной квартире придется жить до конца своих дней, то современная молодежь практикует более реалистичный подход: сначала приобретем что-нибудь не очень большое, пусть даже на окраине, зато свое, а при первой возможности поменяем, переедем в более просторное помещение или в другой район.
То, что строят, сколько стоит?
Ольга Анатольевна объяснила, что на стоимость жилья влияет в первую очередь ситуация, которая складывается с самого начала проектирования дома и приобретения участка под строительство. Нельзя строить жилье эконом-класса на строительной площадке без основных коммуникаций – воды, газа, электричества, канализации. Сложно снизить цену на жилье, когда перед застройщиком встает проблема расселения жильцов с предоставленной под строительство территории. И практически невозможно продавать квартиры по низкой цене в единично построенном доме: строительной компании необходимо покрыть издержки и получить прибыль, а в случае «точечной» застройки заработать она может только на увеличении стоимости квартир. Гораздо выгоднее получать маржу от объема строительства при возведении комплекса жилых домов.
Естественно, на первоначальном этапе строительства застройщик предлагает самые низкие цены. Вспомним ситуацию прошлого года, когда «квартиры за миллион» от «Жилстрой-НН» после сдачи дома госкомиссии стоили уже 1,2 млн.рублей, а потом цена еще «подросла». Некоторые обиженные потенциальные покупатели выражали недовольство, но им популярно объяснили: инфляция делает свое дело, растут цены на строительные материалы, изменяется налоговая база, и все это происходит на фоне повышенного спроса на строящееся жилье эконом-класса. Поэтому те, кто планирует купить квартиру в доме «Жилстроя-НН», записываются в очередь и заранее выясняют возможности привлечения заемных средств.
В среднем за прошлый год стоимость одного квадратного метра жилья эконом-класса в новостройках «Жилстрой-НН» варьировалась около цифры 40 тыс.рублей.
Сегодня однокомнатную квартиру площадью 30 кв.м можно приобрести по цене 1 млн. 250 тыс.рублей. Возможно привлечение ипотеки сроком на 15 лет под 12 процентов годовых с первоначальным взносом 125 тыс.рублей и ежемесячными выплатами около 8 тыс.рублей. Предложением могут воспользоваться семьи с совокупным доходом от 28 тыс.рублей.
Ольга Анатольевна подчеркнула: для компании «Жилстрой-НН» нет различия между покупателями, которые собираются приобретать квартиру за наличный расчет, и ипотечными заемщиками. Все решает очередность. Но уже сегодня с привлечением ипотеки совершается больше половины сделок с недвижимостью. По мнению экспертов, этот показатель будет только расти.
Ипотечные программы для каждого
Ирина Евгеньевна назвала ипотеку «самой реальной возможностью приобретения жилья». Ни продажа квартиры на вторичном рынке, ни накопление средств не дают стопроцентной вероятности удачной покупки.
Ольга Анатольевна отметила, что для определенных категорий населения, например, работников бюджетной сферы, молодых специалистов, молодоженов ипотека остается чуть ли не единственным действенным инструментом, с помощью которого можно решить жилищную проблему.
Если посмотреть на многообразие существующих ипотечных программ, можно сделать вывод, что в привлечении ипотечных средств заинтересованы не только те категории населения, о которых упоминали представители компаний-застройщиков. Георгий Станиславович рассказал о программах, пользующихся наибольшим спросом у нижегородцев.
Лидером продаж, что подтвердили представители застройщиков, является «Ипотека с господдержкой». Кредит до 3 млн.рублей оформляется как на готовое, так и на строящееся жилье. Срок кредитования – до 30 лет, первоначальный взнос – 20 процентов.
Достаточно новый, но уже популярный продукт – «Ипотека+ Материнский капитал». В первом квартале 2012 года по проекту оформлено 32 кредита на 34 млн.рублей. По условиям программы, материнский капитал принимается в счет первоначального взноса. Заемщики могут воспользоваться дополнительными возможностями: увеличить сумму ипотечного кредита или получить его с минимальным первоначальным взносом.
Почти год работает программа «Победа над формальностями». Для оформления ипотеки необходимы всего два документа, это фактически просто подтверждение личности заемщика. Основные выгоды для заемщика – быстрота принятия решения (в день обращения) и длительный кредитный срок – до 20 лет. Необходимый первоначальный взнос снижен с конца апреля с 50 до 35 процентов, при этом ставки действуют такие же, как по обычным ипотечным кредитам, без надбавок.
Это не все кредитные предложения, которые существуют на сегодняшний день. Разрабатываются новые программы, например, военная ипотека и программы кредитования загородной недвижимости. Затрудняет развитие новых продуктов рыночная ситуация: для военной ипотеки требуется только вторичное жилье, а застройщики подтвердили, что эконом-жилья в требуемом количестве на эти цели в городе просто нет. Предложение по загородной недвижимости, казалось бы, весьма разнообразно, но целиком построенных коттеджных поселков в области единицы, и спрос на них еще не до конца сформирован.
Тем не менее, положение в сфере военной ипотеки и загородной недвижимости весьма показательно: если в каких-то рыночных сегментах начинает формироваться активный спрос, банки выступают с предложениями финансового содействия для его удовлетворения. А застройщики, в свою очередь, стараются предложить потенциальным покупателям жилье, которое захочется купить.
Ипотечные ставки не вырастут
По просьбе журналистов Георгий Станиславович подробнее рассказал о принципах формирования ставок по ипотечным кредитам и прогнозируемым изменениям кредитной политики в ближайшем будущем. Величина ставки по ипотеке зависит от объема первоначального взноса, длительности кредита и рисков банка. Если по условиям кредита от клиента не требуется большого количества документов и поручителей, значит, банк не получает полного объема сведений о заемщике и дополнительных гарантий возврата выданных средств, то есть рискует, и поднимает ставки. Но для тех, кто по каким-то причинам не может предоставить всю необходимую документацию для одобрения обычного ипотечного кредита, а купить квартиру собирается, «лайт»-предложение может быть единственным выходом.
Такая же ситуация с первоначальным взносом: чем больше человек заплатил сразу, тем больше вероятность, что у него не возникнет проблем с погашением долга. В последнее время, по наблюдениям экспертов банка, заемщики стараются сразу выплатить максимум средств, чтобы получить выгодный процент и минимальную нагрузку при погашении кредита.
Самое выгодное предложение по ипотеке сформировалось в третьем квартале прошлого года. Затем ставки немного подросли. Но, по сравнению с кризисными годами, они остаются очень выгодными: предложение достигло уровня 2007 года. Ставки начинаются от 8,9 процентов годовых для тех, кто вносит максимальный первый платеж; при минимальном первоначальном взносе и более жестких условиях достигают 12,5-13 процентов годовых.
По мнению Георгия Станиславовича, повышение ставок по ипотеке уже произошло и в ближайшие месяцы нового роста стоимости ипотечных кредитов не ожидается. Банки стараются играть не на повышении ставок, а на широком ассортиментом предложении с различными условиями, которые корректируются под потребности каждого конкретного заемщика.
Материал подготовила Юлия Ляхова
