Какие объекты коммерческой недвижимости строятся сегодня в Н.Новгороде? Сколько стоит аренда офисных помещений в Нагорной и Заречной частях? Каковы перспективы нестационарных торговых объектов? Ситуацию на рынке коммерческой недвижимости согласилась прокомментировать директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева.
Основная часть бизнес-центров находится в центре города
- Татьяна Ивановна, в 2011 году большая часть офисных центров была сосредоточена в Нижегородском районе. Подобная тенденция сохраняется?
- По данным на четвертый квартал 2011 года, в Н.Новгороде насчитывалось около 100 отдельно стоящих бизнес-центров, 70 процентов из которых расположено в Нагорной части города, а 30 процентов – в Заречной.
В Заречной части города строится бизнес-центр «Эсквайр» (ул.Советская, Канавинский район). К числу долгостроев можно отнести торгово-офисный центр на ул.Циолковского (Сормовский район) и офисное здание на ул.Керченская (Канавинский район). Разработаны проекты строительства офисных центров на ул.Мурашкинская (Канавинский район) и ул.Васенко (Сормовский район).
- Офисы чаще продаются или сдаются в аренду? Какова наполняемость офисных центров?
- В отдельно стоящих офисных зданиях 92 процента помещений сдаются в аренду, 6 процентов – продаются, а 2 процента – либо сдаются в аренду, либо продаются, в зависимости от ситуации на рынке. Наполняемость бизнес-центров выше, чем в период кризиса: только 5-6 процентов офисов стоят пустые.
- В условиях нестабильной экономической ситуации многие предприниматели переезжали в офисные центры, расположенные в Заречной части города. Это повлияло на стоимость аренды?
- В 2011 году цена за аренду офисных помещений в Нагорной части оставалась практически неизменной. В Заречной части арендная ставка увеличилась за год на 11,3 процента. В результате практически нивелировалась разница между стоимостью аренды в разных частях Н.Новгорода: сейчас размер арендной ставки в Верхней части – 630 рублей за 1 кв.м, в Нижней части – 550 рублей за 1 кв.м.
- Сильно ли повлиял рост тарифов на размер арендных ставок?
- Арендная ставка, как правило, состоит из базовой арендной ставки, которая рассчитывается исходя из окупаемости объекта, и переменной арендной ставки. В 94 процентах случаях при подсчете базовой ставки учитывается НДС (в отдельно стоящих офисных центрах).
В 25,3 процентах бизнес-центрах в размер арендной ставки входит базовая арендная ставка с НДС и эксплуатационные расходы, включая электричество, за исключением платы за услуги связи. Арендаторы 37,4 процентов офисных помещений платят отдельно за услуги связи и за электричество, все остальные эксплуатационные платежи включены в арендную ставку.
«Магазины у дома» – альтернатива мини-маркетам и киоскам
- Насколько актуальна для Н.Новгорода проблема «оснащенности торговыми площадями»?
- Указанный термин применяется достаточно давно и означает сколько торговых площадей (в кв.м) приходится на 1000 жителей. По данным корпорации «Магазин магазинов» в Москве оснащенность торговыми площадями – 329 кв.м, в том числе в центральном округе – 625 кв.м. Специалисты компании не уточняют, какие именно торговые площади принимались во внимание при оценке этого параметра.
В Н.Новгороде в 2011 году на 1000 жителей, в среднем, приходилось 802 кв.м всех торговых площадей (от рынков до торговых центров). В 2012 году, в связи с вводом в эксплуатацию ТЦ «Седьмое небо» (Мещерское озеро, Канавинский район), ТЦ «Рио» (Московское шоссе, Канавинский район) и ТЦ «Индиго» (Верхние Печеры, Нижегородский район), данный показатель увеличится и составит 965 кв.м.
- Какова динамика арендных ставок?
- В прошлом году стоимость аренды торговых площадей в бутиковых зонах увеличилась в среднем на 5 процентов. Фактически арендные ставки росли на уровне инфляции.
- Существует ли альтернатива нестационарной торговле?
- В нашем городе начинает активно развиваться «стрит-ритэйл» – магазины, расположенные на первых этажах жилых домов, в которых продаются продукты питания и товары первой необходимости. Иногда такие торговые объекты называют «магазинами у дома». Кстати, многие предприниматели, которые являются владельцами нестационарных объектов, часто открывают поблизости небольшой стационарный магазин.
- Открыть стационарный магазин намного сложнее, чем установить киоск или мини-маркет?
- В нашем городе достаточно трудно подобрать помещение, подходящее по размеру и местоположению. Кроме того, большая часть «магазинов у дома» находится в арендованных помещениях. Расходы владельца магазина увеличиваются за счет стоимости аренды.
Однако подобный формат магазинов является востребованным: потребителю не всегда удобно заходить в гипермаркет, чтобы купить батон хлеба и пакет кефира. И при условии удачного месторасположения и грамотно подобранного ассортимента «магазин у дома» будет приносить хорошую прибыль.
Беседовала Алена Красильникова
