Рынок жилищного строительства показывает хорошие темпы роста: объемы вводимого в эксплуатацию жилья в Н.Новгороде за 2011 год по сравнению с 2010 годом выросли на 9 процентов, а в 2012 году планируется превзойти эти показатели еще на 25 процентов. Тем не менее, на рынке недвижимости складывается парадоксальная ситуация: люди снова встают в очереди на квартиры. С чем это связано и ожидает ли нижегородцев дефицит нового жилья? Перспективы развития строительного рынка региона обсудили на пресс-ланче, организованном компанией PROPLEX 27 апреля.
Эксперты:
Юрий Федоров, генеральный директор бизнес-региона «Волга-1» компании PROPLEX
Денис Лавров, коммерческий директор бизнес-региона «Волга-1» компании PROPLEX
Мария Колобова, специалист по рекламе и PR ООО «Жилстрой-НН»
Ситуация меняется
Юрий Федоров отметил позитивные изменения на строительном рынке, связанные не только с увеличением количества вводимого в эксплуатацию жилья. Изменились сами принципы подхода к строительству: на смену знакомой нижегородцам «точечной» застройке приходит застройка комплексная, подразумевающая строительство микрорайонов со всей необходимой для комфортного проживания инфраструктурой: торговыми и социальными объектами, парковками, хорошими подъездными путями, транспортными развязками.
В следующем году по данной схеме начнется освоение территорий в Канавинском и Автозаводском районах города. Планируется начать работу по «волновому заселению»: жителям ветхого фонда предоставляются квартиры в новых муниципальных домах, а на месте старых построек начнется строительство современных микрорайонов.
Выгода от подобного подхода понятна всем: городские власти решают проблему расселения; новоселы получают не только новую квартиру, но и доступ к необходимой инфраструктуре; строители работают с большей выгодой. По словам Марии Колобовой, застройщику выгоднее возводить сразу несколько домов и получать прибыль от объема продаж, а не от высоких цен на жилье. Поэтому он предлагает доступные условия приобретения квартиры, особенно в начале строительства.
Сделать жилье доступным призваны специальные государственные программы. Муниципальное жилье строится для работников бюджетной сферы: с 2012 года они могут приобретать квартиры на льготных условиях. В этом случае ставки по ипотеке не превышают 10 процентов и компенсируются за счет областного бюджета. Естественно, программа имеет массу нюансов и требований к заемщику: человек обязан иметь солидный стаж работы в бюджетной сфере и должен продолжать трудиться по специальности еще в течение длительного времени. Но, по мнению экспертов, программа будет пользоваться спросом: для бюджетников, людей с небольшим уровнем дохода, это один из немногих способов улучшить жилищные условия.
Возникает только один вопрос: откуда брать деньги на реализацию подобных программ и строительство жилья для расселения ветхого фонда? Вариантов мало, среди них есть такие предложения, как увеличение налога на недвижимость. Подобный законопроект бурно обсуждается в последнее время. Понятно, что принципы налогообложения недвижимости будут пересмотрены, но вряд ли полученные средства смогут покрыть расходы бюджета на строительство нового муниципального жилья. Самый реальный инструмент получения средств сегодня – участие в федеральных программах строительства.
Дефицит на «реальное» жилье
Хотя статистика утверждает, что средний уровень заработной платы в Н.Новгороде и области перешагнул планку 20 тыс.рублей, людей с доходом ниже этой суммы большинство, уверена Мария Колобова. Об этом свидетельствует опыт работы компании «Жилстрой-НН», которая первой в городе стала предлагать нижегородцам «антикризисное» жилье. Квартиры в домах нового типа строятся по принципу «ничего лишнего». Конечно, по сравнению с хоромами улучшенной планировки, которые возводились до кризиса, это – шаг назад, к нормативам советского строительства. Но и сегодня на рынке достаточно предложений «хорошей» недвижимости. Хорошей, но для большинства нижегородцев недоступной. Предложение «Жилстрой-НН» из разряда реального, выкупаемого, а не шикарного жилья.
Чтобы проиллюстрировать ситуацию, достаточно вернуться к временам хрущевской застройки. Для людей, живущих в бараках, получение квартиры в «хрущевках», как мы их теперь пренебрежительно называем, было настоящим счастьем, большой удачей. И сегодня небольшая, но собственная квартира – такое же счастье для молодой семьи или жителей разваливающихся домов «народной стройки». Возможно поэтому вокруг еще не построенных, только запланированных домов «Жилстроя-НН» возникает настоящий ажиотаж: люди записываются в очереди, достигающие трех-четырех тысяч человек. По подсчетам экспертов, сегодня на каждую квартиру в стадии проекта подано, по крайней мере, три заявки.
Что хотят купить
Трендом-2011 по праву можно назвать однокомнатную квартиру в новостройке, расположенной в современном микрорайоне, пусть даже на окраине города. Нижегородцев не смущает приобретение жилья на удаленных строительных площадках на Автозаводе или в Бурнаковской низине. Главные критерии – стоимость и современность.
Однокомнатные квартиры от «Жилстрой-НН» полностью удовлетворяют требованиям заказчика. Во-первых, небольшой, но в то же время достаточный для комфортного проживания метраж – от 29 до 31 кв.м. Поэтому стоимость не очень велика – 1 млн. 250 тыс.рублей. Учитывая, что это новая квартира со всеми коммуникациями, цена кажется весьма приемлемой. Для сравнения, стоимость однокомнатной квартиры похожей площади в нормальном состоянии на вторичном рынке начинается от 1,4 млн.рублей.
Во-вторых, квартиры в новостройках продаются с отделкой «под ключ»: можно сразу въезжать и расставлять мебель. Подобный подход практикуется в интересах покупателя, который, в случае привлечения заемных средств, просто не в состоянии позволить себе дорогостоящий ремонт. Для тех новоселов, кто рассчитывает отремонтировать квартиру собственными силами, «Жилстрой-НН» предлагает различные варианты заключения договора: покупатель может отказаться от ремонта вообще или частично. В этом случае сумма, заложенная в смете на ремонт, будет ему возвращена. Более того, покупатели квартир в проектируемых микрорайонах на Автозаводе и в Бурнаковке смогут выбрать дизайн-проект будущей квартиры, цветовые решения интерьера. Компания планирует разработать несколько вариантов отделки квартир и предлагать их покупателям на выбор.
Конечно, потенциальные покупатели заинтересованы в качественном и приятном оформлении квартиры, но более значимой темой по-прежнему остается инфраструктура. Обои можно переклеить, решить вопрос с парковкой автомобиля гораздо сложнее. Поэтому при проектировании микрорайонов строители стараются учитывать все нюансы для создания комфортной среды обитания жителей. Естественно, что при воплощении проектов эконом-класса ни о каких подземных паркингах не может быть и речи, но парковочные места для одной и даже двух автомашин на семью обязательно запланированы. Есть места и для школ, и для детских садов. Но со строительством подобных объектов дело обстоит сложнее.
Строительная организация готова возвести на территории микрорайона здание для коммерческого детского сада, работать над созданием муниципальных образовательных учреждений она может только в рамках госзаказа. Для этого необходимы бюджетные средства и договоренность с администрацией района. В настоящий момент администрация дает разрешение на размещение детей новоселов в ближайших функционирующих школах и детских садах. Эти объекты значительно удалены от планируемой строительной площадки микрорайонов, но пока решить вопрос можно только подобным образом. Для дошкольников альтернативой могут стать платные детские сады.
Экономнее экономного
Казалось бы, что может быть экономнее жилья эконом-класса?.. Рыночная ситуация показала, что однокомнатные квартиры в «антикризисных домах» может себе позволить не каждый. И хотя значение ипотеки возрастает (с ее помощью нижегородцы приобретают 60 процентов квартир, через два года «Жилстрой-НН» планирует увеличение сделок с участием ипотеки до 80 процентов), многие не могут взять в банке недостающую сумму – слишком она велика. Как быть с теми желающими купить квартиру, кто имеет на первый взнос не более 100 тыс.рублей?
Проектировщики компании «Жилстрой-НН» предложили новый вариант решения жилищной проблемы – квартиру-студию. Площадь квартиры – от 17 кв.м. Стоимость – 750 тыс.рублей. Семья с совокупным доходом 20 тыс.рублей может оформить подобную недвижимость в ипотеку под 11,25 процентов годовых сроком на 15 лет. Первоначальный взнос – 75 тыс.рублей, ежемесячный платеж будет составлять 7,8 тыс.рублей. Приобретение жилья становится не призрачной легендой, а вполне доступной реальностью.
Нижегородцы активно отреагировали на подобное предложение. Квартиры-студии в проектируемых микрорайонах на Автозаводе и Бурнаковке пользуются спросом уже сегодня, на них также ведется запись желающих приобрести небольшое, но отдельное жилье.
Новые квартиры небольшой площади по небольшой цене сегодня в настоящем дефиците. На вопрос, когда приобрести реальное жилье можно будет в реальном времени, Мария Колобова ответила весьма оптимистично, – через год. Единственное, чего не приняла во внимание эксперт – далеко не все жители Н.Новгорода хорошо осведомлены о подобных предложениях. «Жилстрою-НН» нет нужды широко рекламировать то, что итак продается, как горячие пирожки. Дополнительное информирование повлечет за собой увеличение количества потенциальных покупателей.
Напряжение спадет года через три, когда счастливые обладатели небольших квартирок в связи с изменением жизненной ситуации начнут менять жилье на более просторное. Благодаря интенсивному строительству домов с квартирами нового формата, к которому активно подключились другие строительные компании, и появлению на рынке недвижимости предложений о продаже подобных квартир после небольшого срока эксплуатации предложение постепенно «догонит» спрос.
Экономия против инноваций
Производители строительных материалов и конструкций ощутили положительную динамику развития строительного рынка. Например, производство окон в Нижегородской области увеличилось на 5-7 процентов в прошлом году по сравнению с результатами 2010 года. Денис Лавров отметил, что общерыночные тенденции – стремление к экономии – ощущают на себе и производители окон, и поставщики строительных материалов. Жители многоэтажек по-прежнему отдают предпочтение дешевым материалам и конструкциям.
Инновационные разработки, в том числе в сфере энергосбережения, пока не находят массового потребителя. Интерес к энергосберегающим стеклопакетам и профилям «Комфорт+», обладающим энергосберегающими свойствами, пока невелик. В основном о сбережении тепла задумываются владельцы индивидуальных домов.
Малоэтажное строительство более восприимчиво к новинкам. Владелец собственного дома заранее беспокоится о том, чтобы снизить расходы на его содержание. Плюс ко всему собственное индивидуальное жилье могут себе позволить достаточно обеспеченные люди, способные на этапе проектирования и строительства приобрести более дорогие, но качественные и долговечные материалы и конструкции с более широким набором функций, в том числе энергосберегающих.
Развитие малоэтажного строительства, по своим темпам опережающего многоэтажное, способствует внедрению инноваций. Задуматься о приобретении энергосберегающих конструкций и оборудования жителей городских квартир может заставить обязательный энергоаудит, в ходе которого будет произведена оценка помещения, которая окажет влияние на его конечную стоимость. Квадратные метры в доме с хорошим теплосбережением класса А будут стоить дороже, чем в доме класса В.
Современные дома эконом-класса возводятся по советским стандартам энергосбережения. Пока покупатели предпочитают приобретать недорогие и небольшие по площади квартиры, застройщики не намерены значительно улучшать качественные показатели сдаваемого жилья – это негативно отразится на его стоимости и сделает недоступным для широких слоев населения. Зыбкое соотношение «цена-качество» не дает возможности использовать при возведении социальных объектов инновационные материалы и оборудование.
Материал подготовила Юлия Ляхова
