2011 год уже вошел в анналы истории как год реализации отложенного спроса. В том числе и на жилье. Банкиры уверены, что приобрести квартиры смогли далеко не все желающие и настоящий ипотечный бум еще впереди. Что готовы предложить будущим владельцам новых квартир представители банков, застройщики и страховщики, обсуждали участники круглого стола, организованного в пресс-центре «Аргументы и факты» 21 февраля.
Эксперты
- Михаил Маркович Белов, начальник отдела экономического анализа и мониторинга предприятий ГУ ЦБ РФ по Нижегородской области
- Михаил Юрьевич Лебедев, заместитель генерального директора ГП НО НИКА
- Юлия Николаевна Богатищева, руководитель направления жилищного кредитования Волго-Вятского банка Сбербанка России
- Николай Юрьевич Русов, управляющий филиалом «Нижегородский» ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК»
- Сергей Александрович Олонцев, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ24 в Нижегородской области
- Ирина Викторовна Дмитриева, руководитель группы ипотечного кредитования Нижегородского филиала ЗАО «ЮниКредит Банк»
- Анна Николаевна Пантелеева, региональный директор DeltaCredit Bank
- Ольга Анатольевна Сажина, директор по маркетингу Жилстрой-НН
- Анастасия Михайловна Одинокова, руководитель отдела маркетинга Квартстрой-НН
- Андрей Владимирович Варюкин, начальник отдела ипотечного страхования Нижегородского филиала компании «Росгосстрах»
- Людмила Борисовна Костылева, начальник отдела партнерских продаж ГСК «Югория»
Словами статистики
Михаил Маркович Белов назвал ипотеку «локомотивом кредитования» по итогам 2011 года. Всего было выдано 125 млрд.рублей новых кредитов, из них 14,2 млрд.рублей ипотечных. Вроде бы цифра не очень впечатляющая, но если сравнить с показателями 2010 года, прорыв налицо: из общего объема предоставленных в 2010 году 77 млрд.рублей только 6 млрд.рублей приходилось на ипотеку. Спрос на ипотечные программы увеличился более чем в два раза. Ни один другой сегмент рынка кредитования такого роста не показал.
Наблюдалась и положительная тенденция с погашением просроченной задолженности по ипотеке: за год она сокращалась, и можно с уверенностью сказать, что невозвратов по ипотечным программам гораздо меньше, чем по другим кредитным продуктам. Возможно, поэтому банки активно продвигают на рынок ипотеку, так как для них из всех кредитных программ на сегодняшний день она одна из наименее рисковых.
Хотя и не самых дорогих. Михаил Маркович привел для сравнения средние значения процентной ставки по потребительскому кредитованию в целом и ипотеке в частности. По итогам 2011 года средняя ставка по потребительским кредитам находилась на уровне 15,6 процентов в январе, к декабрю немного подросла – до 15,9 процентов. Для ипотеки цифры показали другую динамику: в начале 2011 года средняя ставка составляла около 12,9 процентов, а к концу года понизилась до 11,6 процентов. Неудивительно, что в четвертом квартале 2011 года учаcтники банковского рынка зафиксировали максимальное количество обращений за ипотечными кредитами.
В текущем году рынок ипотечных программ продолжит рост. Спрос будет устойчивым, и у банков появится возможность выбирать среди большого количества желающих оформить ипотеку, а значит, требования к клиентам станут жестче. По словам Михаила Марковича, условия выдачи кредитов изменятся в сторону ужесточения, но не сильно, и на количестве выданных кредитов эта тенденция практически никак не скажется.
О чем говорят банкиры
Об успехах, конечно. В 2011 году крупные банки и не очень фиксировали рост обращений за кредитами.
Михаил Юрьевич Лебедев выступил с позитивным прогнозом относительно развития ипотеки в ближайшем будущем. Поводы для оптимистичного настроения есть: впервые банки фиксируют такое количество обращений за ипотечными кредитами в январе. Например, банк ВТБ 24, который в декабре прошлого года достиг исторического максимума по выдаче ипотечных кредитов, оценивает январь как не менее успешный месяц. То же самое отметили и другие участники встречи.
По словам Михаила Юрьевича, в текущем году трендом рынка ипотеки станут новые программы – «Молодые специалисты», «Молодые учителя» и другие варианты приобретения жилья с государственной поддержкой. Эксперт делает акцент на популяризацию предложений первичного рынка: по его мнению, «вторичка» не будет пользоваться повышенным спросом покупателей. Современные клиенты НИКИ – молодые люди, желающие жить в новых квартирах.
Г-н Лебедев отмечает, что подобная тенденция будет характерна в первую очередь для Н.Новгорода. В районных центрах по-прежнему основные продажи с привлечением ипотеки происходят на вторичном рынке. Кстати, рост обращений за ипотечными кредитами во многом будет зависеть от активности жителей области, констатирует эксперт. Если для нижегородцев ипотека постепенно становится привычным понятием, то в области интерес к подобным кредитным программам только начинает формироваться.
Юлия Николаевна Богатищева, представляющая Сбербанк, во многом согласна с утверждениями коллеги. Январь для Сбербанка также сложился удачно – выдано ипотечных кредитов на сумму 364 млн.рублей, по сравнению с январем 2011 года прирост составил 40 процентов. Единственный момент, на который Юлия Николаевна обратила внимание участников встречи, – «вторичка рулит». По ее мнению, значимость рынка вторичного жилья не надо недооценивать. Не все желающие могут позволить себе купить квартиру в новом доме. Кроме того, не так много новых домов строится в Н.Новгороде: в текущем году строители обещают сдать около 500 тыс.кв.м жилья. Для примера эксперт привела данные по Татарстану: в регионе собираются построить 2,2 млн.кв.м жилплощади. Только при таких темпах строительства можно удовлетворить спрос всех желающих на приобретение нового жилья.
Тем не менее, в текущем году Сбербанк готов предлагать клиентам специальные ипотечные кредиты для покупки жилья на первичном рынке. По-прежнему интересны для заемщиков проекты с государственной поддержкой, поэтому банк продолжит участвовать и в местных региональных программах. Юлия Николаевна обратила внимание на то, что среди кредитных продуктов банка появляются и развиваются программы приобретения земельных участков и малоэтажного строительства.
Для того чтобы клиент смог быстро и грамотно выбрать кредит для приобретения жилья, Сбербанк активно сотрудничает с риэлторскими агентствами и работает над улучшением сервиса предоставляемых услуг. В текущем году оптимизация взаимоотношений с клиентами остается одним из приоритетных направлений работы банка.
По оценкам представителя банка Дельта-кредит Анны Николаевны Пантелеевой, прошлый год не только оправдал, но и превысил ожидания банкиров. Только Дельта-кредит банк выдал более 9 тысяч ипотечных займов. В течение года банк четыре раза понижал процентные ставки по этой категории кредитов и отменял комиссии для того, чтобы повысить привлекательность предложения для заемщиков. В итоге ставки по ипотеке в Дельта-кредит снизились до 10 процентов годовых в рублях. По сравнению со среднерыночными значениями от 11,5 до 12 процентов годовых, Анна Николаевна считает предложение своего банка очень привлекательным. Тенденция текущего года, по заверениям эксперта – доступность ипотечного кредитования.
Хотя Анна Николаевна не исключает того, что ставки по кредитам немного подрастут. Рост ставок по депозитам во многом определяет кредитную политику банков. Из вышесказанного эксперт заключает, что, хотя сегодня на рынке кредитования все еще царит заметное оживление, активным спросом ипотека начнет пользоваться во второй половине года. Во-первых, к этому времени стабилизируется финансовая ситуация и ставки по кредитам. Во-вторых, после выборов население будет чувствовать себя увереннее, политическая ситуация нормализуется и отложенный спрос будет реализован.
Анна Николаевна прогнозирует развитие ипотеки на рынке нового жилья и в сфере малоэтажного строительства. Примером адекватной реакции на спрос заемщиков она приводит кредитную политику собственной организации: до 2011 года Дельта кредит выдавал кредиты на приобретение жилья только на вторичном рынке, в 2011 году начал активно оформлять ипотеку на новостройки, в планах на текущий год – сделать хорошее предложение для желающих приобрести или построить собственный дом.
Николай Юрьевич Русов поддержал мнение коллеги о том, что цена на долгосрочные кредиты в ближайшей перспективе может измениться. Более того, он напомнил о новом законе, вступившим в силу с начала этого года. Постановление гласит, что в случае невозврата платежей по ипотеке квартира заемщика подлежит продаже, банку возвращается стоимость квартиры, но большего от заемщика он требовать не вправе.
Для примера: клиент оформил кредит на 3 млн.рублей и не смог его выплатить в силу каких-то обстоятельств. Его квартира продается за 2,5 млн.рублей. Ранее банк мог взыскать с заемщика недостающие полмиллиона, но теперь он списывает эту сумму из собственных ресурсов. По мнению Николая Юрьевича, теперь банки будут с большей осторожностью относиться к выдаче средств. Более того, их риски возрастут, что также может повлиять на изменение ставки по ипотеке.
Сергей Александрович Олонцев предположил, что, хотя закон с точки зрения банков и не так хорош, как мог бы быть, уже есть рыночные механизмы регулирования взаимоотношений кредитора и заемщика и они помогут сгладить ситуацию. Речь идет о достаточном первоначальном взносе (около 30 процентов стоимости жилья), специальных программах государственной поддержки и страховании.
По мнению эксперта, повышается и ответственность со стороны заемщика. Люди более адекватно стали оценивать собственные силы и не берут больше того, что могут вернуть. Если раньше популярностью пользовались кредиты без первоначального взноса, сегодня банкиры наблюдают прямо противоположную картину: клиенты стараются сразу внести максимально посильную для них сумму для того, чтобы срок кредита и ставка по нему стала оптимальной. И хотя доходы населения сокращаются, все равно спрос на приобретение жилья по-прежнему будет высоким.
Если говорить о средней сумме кредита, по данным АИЖК, которые привел Михаил Юрьевич Лебедев, она составляет порядка 1,4 млн.рублей. Юлия Николаевна скорректировала данную сумму относительно сведений Сбербанка: около 860 млн.рублей по Нижегородской области. Среднее значение, приведенное Михаилом Юрьевичем, по мнению представительницы Сбербанка, более характерно для Московского региона.
У каждого банка свой клиент, уверена Ирина Викторовна Дмитриева, руководитель группы ипотечного кредитования Нижегородского филиала ЗАО «ЮниКредит Банк». Поэтому для заемщика их организации сумма 1,4 млн.рублей не является критичной. Среднее значение суммы кредита превышает эту цифру. Возможно потому, что кредитная политика банка основана на индивидуальном отношении к каждому клиенту. Более того, недвижимость в Н.Новгороде и пригородах не такая дешевая.
Ирина Викторовна подчеркивает перспективность долгосрочного кредитования в целом и ипотеки в частности. По уровню выдачи ипотечных кредитов в общероссийском рейтинге Нижегородская область, не самая маленькая и по площади, и по количеству населения по стране, находится на 14 месте. ЮниКредит банк, восьмой банк в России по количеству выданных ипотечных кредитов, в течение прошлого года старался вести политику повышения узнаваемости бренда и продвижения ипотечных продуктов на рынке нашего региона. В 2012 году банк планирует расширить линейку ипотечных программ и акцентировать внимание на первичном рынке.
Будущее ипотеки – в позиционировании кредитных предложений непосредственно в местах продаж, в агентствах недвижимости. Помимо этого, эксперт уверена в значимости вариативных предложений и индивидуальной работе с каждым заказчиком. По ее мнению, конкуренция среди банков также играет на руку заемщикам: каждый банк позиционирует продукты для своего клиента, и последнему легче и проще определиться с выбором и принять грамотное решение.
Меньше, да лучше
Среди участников круглого стола присутствовали представители крупных нижегородских компаний-застройщиков – Квартстрой-НН и Жилстрой-НН. Ольга Анатольевна Сажина по просьбе участников круглого стола рассказала о ценовой политике, прогнозируемой на рынке в ближайшее время.
По ее уверениям, резкого повышения или понижения цен не будет. Небольшое увеличение стоимости квадратного метра будет обусловлено ростом инфляции. Эксперты сошлись во мнении, что он составит порядка 5-6 процентов.
Более важно, по словам Ольги Анатольевны, не просто говорить о ценах, а правильно понимать ситуацию, которая складывается на рынке недвижимости. Главное – что люди готовы покупать. Полтора года назад Жилстрой-НН первым начал строительство домов эконом-класса. Сегодня знаменитый «антикризисный» проект нашел продолжение и у других застройщиков. В первую очередь потому, что квартиры в подобных домах стали пользоваться ажиотажным спросом: раскупаются еще на момент строительства, причем многие готовы выплатить всю стоимость жилья сразу, без привлечения кредитных средств.
И все-таки застройщики работают с ипотекой. Ольга Анатольевна подтвердила, что никакой прерогативы у желающих приобрести квартиру за «живые» деньги нет. Важно, кто раньше обратился или встал в очередь на квартиру в строящемся доме. Потому что благодаря партнерским программам с банками застройщик не ощущает разницы при заключении договора покупки с привлечением кредитных средств или без: процедура максимально упрощена.
По наблюдениям Ольги Анатольевны, изменилось поведение покупателей. Люди перестали бояться кредитов. С другой стороны, они готовы поэтапно решать проблему приобретения хорошего жилья, не влезая в непосильные долги: сначала переезжают из «хрущевки» в новостройку, выплачивают кредит, с помощью ипотеки приобретаю более просторное жилье и т.д. Мысль о том, что «здесь я буду жить всю жизнь», не свойственна современным покупателям, особенно молодежи. Поэтому они с удовольствием приобретают небольшое, но отдельное жилье в домах эконом-класса.
Притягательным подобное предложение является еще и потому, что квартиры приобретаются с внутренней отделкой. Для тех, кто покупает жилье с привлечением ипотеки, это очень актуально, уверена Ольга Анатольевна. Выплачивать кредит, да еще изыскивать средства на ремонт, – это слишком, утверждает эксперт. Если судить по возможностям заемщиков, основная масса покупателей может внести первоначальный взнос за квартиру не более 10 процентов ее стоимости.
Анастасия Михайловна Одинокова, представляющая компанию Квартстрой-НН, объяснила, что не считает малометражные квартиры жильем эконом-класса. По ее заверениям, люди хотят жить не в экономном, а в хорошем жилье. Резоннее называть предложения Квартстроя-НН жильем «компакт-класса». В новых домах типа 3D предусмотрена дизайнерская отделка не только самих квартир, но и мест общественного пользования, запланировано место для консьержа. Это – атрибуты жилья бизнес-класса. Для примера эксперт приводит опыт строителей Санкт-Петербурга, которые включают в проекты домов бизнес-класса квартиры-студии площадью от 16 до 30 кв.м.
Ольга Анатольевна уверена, что площадь жилья все-таки является показателем его элитности. По ее словам, квартиры-студии в текущем году будут продаваться, как пирожки, вне зависимости от того, в доме какой планировки они находятся. Хотя Жилстрой-НН не планирует строить дома гостиничного типа: в каждом доме предусмотрены стандартные двух- и однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Их востребованность уже доказана: на приобретение подобного жилья люди встают в очередь. В марте начнется строительство дома с такими квартирами площадью 17 кв.м, в следующем проекте жилплощадь планируется увеличить до 20 кв.м.
Два слова о страховании
Страхование – обязательный атрибут заключения ипотечного договора. Меняются условия выдачи ипотеки, появляются новые программы, и сфера страхования также претерпевает изменения. По мнению Андрея Владимировича Варыкина, к страхованию ипотечной сделки банки стали относится более лояльно. Конечно, каждый банк представляет свои требования к заемщику, но в целом тенденция очевидна: из стандартного страхового пакета – страхование жизни, титула, объекта залога – теперь редко используется страхование титула. Законодательно остается обязательным только страхование объекта залога. Страховать жизнь и здоровье заемщика заставляет банк. Андрей Владимирович согласен, что это правильное требование: по его опыту, 95,5 процентов выплат по наступлению страхового случая компанией Росгосстрах осуществляется именно по этой категории страховки.
Эксперт советует внимательнее относиться к страхованию объекта залога, то есть приобретаемой квартиры: в случае заключения стандартного договора страховка не будет покрывать повреждения отделки. Это особенно актуально для тех покупателей, кто приобретает готовое жилье с ремонтом «под ключ». Андрей Владимирович рекомендует включить в договор этот пункт, так как основное количество обращений к страховщикам связано с необходимостью повторного ремонта в результате пролива или пожара.
Людмила Борисовна Костылева, эксперт из страховой компании Югория, рассказала о случаях, в которых желательно обратиться к титульному страхованию. Страхование титула защищает владельца квартиры от потери права собственности. Подобная неприятность грозит тем, кто не уверен в чистоте совершаемой сделки купли-продажи или приобретает квартиру в строящемся доме и не может сразу получить документы, подтверждающие право собственности. В этом случае для получения ипотеки банк может настоять на титульном страховании.
Круглый стол прошел на позитивной волне, хотя многие обсуждаемые моменты иначе как дискуссионными назвать было нельзя. Это прекрасно иллюстрирует известный закон о единстве и борьбе противоположностей: объединенные единой целью популяризации ипотеки банки и застройщики в конкурентной борьбе будут предлагать новые, более выгодные программы приобретения жилья, что, надеюсь, поможет многим из вас, уважаемые читатели, наконец-то решить извечный жилищный вопрос.
Материал подготовила Юлия Ляхова
Благодарим пресс-центр «Аргументы и факты»
за организацию познавательного и насыщенного мероприятия
