Люди, которые приняли решение построить загородный дом для постоянного проживания, сталкиваются с рядом трудностей, начиная от выбора земельного участка и заканчивая эксплуатацией коттеджа. Авторский семинар Юлия Викторовича Соловьева, председателя правления коттеджного поселка «Солнечная долина», разработан специально для будущих самостоятельных застройщиков малоэтажного жилья. Первый семинар посвящен вопросам приобретения земельного участка (не является рекламным).
Местоположение, местоположение и еще раз местоположение
На нижегородском рынке существуют сотни предложений по продаже земельных участков. Выбор наиболее подходящего из них зависит, в первую очередь, от цели приобретения участка. Дом для постоянного проживания для тех, кто больше времени проводит в городе, лучше всего строить в пригороде Н.Новгорода – от 5 до 15км, в зависимости от направления, чтобы не тратить слишком много времени на дорогу от дома на работу и назад. Среди нижегородцев наиболее популярны для жилищного строительства направления: Кстовское, Богородское, Арзамасское, частично Заволжское, частично Борское.
Транспортная доступность – определяющий фактор при выборе участка для дачного строительства. Спросом на нижегородском рынке для дачного строительства пользуются участки, расположенные на расстоянии 30-100 км от Н.Новгорода в Городецком, Заволжском, Кстовском, Арзамасском, Богородском, Борском направлениях. При выборе места для будущей дачи покупатели обращают внимание на красивый вид, наличие водоема, лесного массива.
Малоэтажное жилье строится в коттеджных поселках, в индивидуальном порядке на территории населенных пунктов и в рамках реализации социальных программ (социальное жилье не является фактором определения рынка, для продажи не предназначено).
Индивидуальное строительство в сформировавшихся населенных пунктах еще называется «точечной застройкой»: дом возводится на территории сформировавшихся населенных пунктов по индивидуальному проекту или без него, с учетом всех особенностей и требований заказчика и его семьи. Строительство в границах деревни или поселка оправдано наличием инфраструктуры – подъездных путей, коммуникаций (электричество присутствует повсеместно). Но в большинстве случаев имеющаяся инфраструктура находится далеко не в идеальном состоянии. Еще один недостаток «точечной застройки» – если представления о комфорте владельца нового дома отличаются от соседских, то ему все придется делать за свой счет: арендовать спецтехнику для уборки мусора и снега, проводить работы по ремонту и строительству дорог и т.д.
Жители коттеджных поселков платят за содержание дома дороже, чем владельцы индивидуальных домов в населенных пунктах, но всеми вопросами, связанными с безопасностью и обеспечением комфортных условий для проживания, занимается «Управление» этого коттеджного поселка. Владельцы коттеджей могут вносить предложения по строительству в поселке нужных им объектов (спортивного комплекса, торгового центра) и по оказанию дополнительных услуг (заказ школьного автобуса). Социальный статус жителей данного поселка примерно одинаков, это упрощает их общение и позволяет сообща решать возникающие проблемы.
При выборе земельного участка в некоторых коттеджных поселках нужно помнить, что строительство всех объектов еще не завершено. Значит, в ближайшие годы владельцам земельных участков придется жить на строительной площадке. Девелопер, как правило, накладывает определенные ограничения по срокам строительства (до 5 лет) и по внешнему виду домов (например, все коттеджи должны быть построены по типовым проектам, по определенной технологии). Есть иная концепция застройки коттеджных поселков, где собственник земельного участка сам определяет свои темпы строительства, это значительно отражается на окончании строительства всего поселка, сроки окончания могут затянуться на 5-10-15 лет.
Что важно для конкретного человека
Выбор земельного участка – ответственное решение. Важно, чтобы данный участок соответствовал требованиям самого покупателя и его семьи. Ю.В.Соловьев советует при покупке земли обратить внимание на следующие индивидуальные факторы:
-
Географический:
где бы вы хотели построить будущий дом (направление, населенный пункт, улица), с учетом времени, которое будете тратить вы и ваши близкие, чтобы добраться до места учебы, работы и т.д. Если дорога в одну сторону занимает 1,5 часа, значит, каждый день вы будете терять 3 часа (каждую неделю – 21 час).
-
Транспортный:
как вы и ваша семья будете добираться домой – на общественном транспорте, на личном автомобиле.
-
Профессиональный:
считаете ли вы нынешнее место работы постоянным или временным. Если человек работает в одном районе Н.Новгорода, но ему по долгу службы часто приходится бывать в другом районе, этот фактор тоже следует учесть при выборе будущего местожительства.
-
Социальный:
это группа факторов: насколько удобно вашим близким родственникам приезжать к вам в гости, не придется ли вам самим заезжать за ними в Н.Новгород; есть ли поблизости социальная инфраструктура (школа, детский сад, детская площадка, спортивные объекты); каков социальный статус и род занятий ваших будущих соседей.
-
Технический:
насколько земельный участок обеспечен инженерной инфраструктурой. От чего вы готовы отказаться, воздержаться или обойтись альтернативой? В пригороде Н.Новгорода по-прежнему существует проблема с газификацией, электро- и водоснабжением населенных пунктов. Готовы ли вы, если все остальное вас устраивает, отапливать дом электричеством, если учесть, что расход на электроэнергию увеличится в 2,5 раза? Практика показывает, что в коттеджных поселках редко когда бывает организовано центральное водоснабжение и водоотведение (канализация). Земельный участок, не обеспеченный коммуникациями, стоит дешевле, зато потом вам придется потратить на подведение инженерных сетей до 50 процентов от стоимости участка.
Самая «больная» тема для коттеджных поселков – дороги. Дороги – весьма затратная для девелопера статья расходов, но транспортная доступность определяет развитие данного поселка, поэтому серьезные компании начинают строительство поселка с дорог. Обещание провести дорогу в ближайшее время стоит перепроверить: выяснить, кто это будет делать, за чей счет и есть ли тому какие гарантии.
-
Финансовый:
какую сумму денег вы готовы потратить на приобретение земельного участка. Совпадают ли ваши желания с вашими возможностями?
-
Индивидуальный (личный):
человек желает поселиться именно здесь по личным причинам. Кстати, иногда этот фактор является приоритетным при выборе земельного участка.
Идеальных земельных участков, которые бы отвечали всем требованиям покупателя, не бывает. Главное – определить для себя, какие факторы являются обязательными, а какие – второстепенными.
Изучаем официальные документы
Полезную информацию можно почерпнуть из официальных документов. Если такие документы отсутствуют – это всегда риск для покупателя и повод для торга.
У владельца земельного участка на руках должны быть правоустанавливающие документы:
-
Свидетельство о регистрации права
, в котором прописаны: документы-основания (договор купли-продажи или решение о предоставлении земельного участка); субъект права (кому принадлежит земельный участок, ФИО, адрес, паспортные данные); вид права (собственность, аренда); объект права (название объекта, категория земли и вид разрешенного использования, площадь и точный адрес с указанием номера участка; кадастровый номер, ограничения и обременения).
- В
Кадастровом паспорте земельного участка
указаны: категория земли и вид разрешенного использования, площадь и точный адрес участка, кадастровая стоимость, также указана информация о владельце. Если право собственности на данный участок не оформлено, в кадастровом паспорте содержатся аналогичные сведения, за исключением информации о владельце. На странице 2 кадастрового паспорта указана его конфигурация (форма участка).
- Почти у каждого землевладельца на руках находится
Землеустроительное дело (карта-план границ)
с указанием географических и геодезических координат. По этим координатам, если возникают сомнения, можно перепроверить конфигурацию и площадь участка, вызвав специалистов, или заказать восстановление основных сведений. Координаты земельного участка, сведения о его владельце и соседних участках можно получить, заказав выписку из ГКН (Государственного кадастра недвижимости) в Кадастровой палате.
Где можно строить жилой дом?
Не везде на территории Нижегородской области можно строить дом для постоянного проживания. Функциональное использование земельного участка определяют категория земли и вид разрешенного использования.
Основные категории земель, предназначенные для строительства индивидуального жилья: земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения с ограничением (в зависимости от вида разрешенного использования), земли лесного фонда (в порядке исключения).
Основные виды разрешенного использования для строительства индивидуального жилья: для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для дачного строительства, для организации фермерского хозяйства (в отдельных случаях: хозяйственные постройки при фермерских хозяйствах).
Постоянное жилье можно строить в землях населенных пунктов с видом разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство. Дачное строительство можно вести на территории населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – дачное строительство или садоводство. На таких землях зачастую вводится ограничение по площади, этажности и технологии строительства дома. Перед покупкой земельного участка лучше уточнить в местном отделе архитектуры, можно ли здесь построить дом для постоянного проживания. Ю.В.Соловьев советует решить данный вопрос при личной встрече. Если есть время, можно отправить в отдел архитектуры запрос: могу ли я в указанном месте приобрести данный земельный участок для дальнейшего индивидуального жилищного строительства, в дальнейшем с постоянным проживанием, существуют ли какие-либо обременения, смогу ли я впоследствии получить разрешение на строительство. Отказ по каким либо причинам должен насторожить потенциального покупателя.
Не все земельные участки пригодны для строительства
При изучении официальных документов и при визуальном осмотре стоит обратить внимание на конфигурацию земельных участков. Если участок слишком длинный и узкий, построить на нем комфортный по площади и функциональный дом будет сложно.
Конфигурация земельного участка зависит от исторически сложившейся застройки, генерального плана населенного пункта, рельефа местности, особенности окружающей среды (лесонасаждения, природоохранные зоны, обременения и ограничения).
Некоторые особенности рельефа делают участок «затратным» для строительства, например, когда уклон рельефа таков, что вся вода с верхних участков стекает на ваш участок. Очень важен состав грунтов, и об этом обязательно нужно поинтересоваться у продавца. Если тот говорит: «не знаю» – это плохой знак, значит, строить дом и выращивать растения можно только с привлечением дополнительных затрат. Практика показывает, что в нашей области лишь 40 процентов земельных участков с нормальной почвой, остальные 60 процентов вызывают сомнения, а стоит ли тут строить что-то капитальнее дачного домика.
Говорить о жилищном строительстве можно в том случае, когда ширина земельного участка не менее 20м, длина – не менее 35м. В этом случае на участок будет попадать солнечный свет, и на этой территории можно будет разместить все необходимые для жизни строения: дом, гараж, баню, подсобные помещения и т.д.
Также на семинаре были озвучены многие другие практические темы, касающиеся будущих землевладельцев.
Материал подготовила Алена Красильникова
Выбору и приобретению земельного участка посвящены статьи:
«
Приобретаем земельный участок: важные нюансы
»
«
Покупка земельного участка: рекомендации эксперта
»
