Весной жители больших городов чаще задумываются о приобретении загородной недвижимости. Кому-то по душе дачный домик, а кто-то в качестве варианта рассматривает коттеджи, предназначенные для постоянного проживания. Что предлагают девелоперы коттеджных и дачных поселков? Какие проблемы необходимо решить для развития рынка загородной недвижимости?
Эксперты:
- Владимир Челомин, министр строительства Нижегородской области
- Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы
- Александр Жилевский, директор агентства недвижимости «Выбор»
- Андрей Пияшов, директор коттеджного поселка «Хельсинки-клуб»
- Александр Чуркин, генеральный директор ООО «Новоград»
- Владимир Нижегородов,председатель правления загородного клуба «Терраски»
- Михаил Исаков, директор коттеджного поселка «Усадьба Каменки»
- Михаил Пяткин, директор коттеджного поселка «Заповедный край»
- Алексей Рензин, генеральный директор ООО «Рензин Компани»
- Алексей Денисов, генеральный директор ГП НО «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс»
- Анна Дувакина, руководитель ипотечного центра Приволжского филиала «Промсвязьбанка»
- Виктор Решетов, управляющий филиалом ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» в Н.Новгороде
Выбор есть
11-14 апреля в Торгово-промышленной палате прошла выставка и конференция «Малоэтажное строительство-2012». На экспозиции было представлено все, что нужно человеку, который планирует построить или приобрести малоэтажный дом, начиная от земельных участков и проектов домов и заканчивая отделочными материалами и объектами озеленения. В выставке приняли участие 8 компаний-девелоперов, которые предлагают недвижимость в 10 поселках: 7 коттеджных и 3 дачных.
6 поселков расположены не далее чем 20км от Н.Новгорода. 3 поселка (один из них дачный) строятся в Богородском, 2 – в Арзамасском, 2 – в Володарском, 1 – в Кстовском, 1 (дачный) – в Городецком, 1 (дачный) – в Борском районах области.
Девелоперы нижегородских коттеджных поселков предлагают земельные участки площадью от 280 кв.м. Средняя площадь земельных участков – 8-10 соток. Стоимость земли начинается от 5 тыс.рублей за 1 сотку (участки в 35км от Н.Новгорода на землях сельскохозяйственного назначения под дачное строительство).
Цена на землю зависит, в том числе, от разрешенного использования земли, удаленности от Н.Новгорода и района области, в котором расположен поселок. Земельные участки, граничащие с городом в Кстовском направлении, стоят, к примеру, от 166 тыс.рублей за 1 сотку; в Арзамасском районе – от 60 тыс.рублей за 1 сотку (около 18км от областного центра), в Борском районе – около 35 тыс.рублей за 1 сотку (недалеко от станции «Толоконцево»).
Варианты предлагаемых объектов недвижимости разнообразны: индивидуальные дома, дуплексы (два коттеджа, объединенные общей стеной, с двумя разными входами), таунхаусы, мезонеты (четыре двухэтажных коттеджа с общими боковыми стенами и крышей, у каждого из которых есть отдельный вход и прилегающая территория).
Вопрос цены
Особенность современного малоэтажного домостроения – снижение площади домов до 60-80 кв.м. По словам Александра Чуркина, благодаря уменьшению площади удается снизить общую стоимость дома, который становится реальнее приобрести даже молодым семьям и молодым специалистам.
Из представленных на экспозиции домов самые дорогие строятся (построены) в Богородском районе – от 2,9 млн.рублей за домовладение (таунхаусы без отделки, материал – газосиликат). Стоимость таунхаусов, возведенных по технологии «Теплый дом», с отделкой «под ключ» в том же районе – от 5,5 млн.рублей за домовладение. Отдельные коттеджи с отделкой в поселках, расположенных в Арзамасском районе, стоят дешевле – от 3 млн.рублей за домовладение. В Володарском районе строятся индивидуальные дома для постоянного проживания по цене 19-21 тыс. рублей за 1 кв.м. Дачные дома с отделкой в Городецком районе (на берегу Горьковского моря) можно приобрести по цене 1 млн. 270 тыс.рублей за домовладение.
Многие застройщики перестали считать квадратные метры и стали предлагать на рынок комплексный продукт: «дом с земельным участком, коммуникациями и отделкой «под ключ». По данным официальных сайтов компаний-девелоперов, отделка «под ключ» подразумевает подведение, разводку по дому и подключение инженерных сетей (электричество, газ, вода); монтаж системы канализации (в большинстве случаев – септика); проведение кровельных работ; выполнение внешней и внутренней отделки; установку дверей (межкомнатных и входной) и окон; монтаж сантехнического оборудования, в ряде случаев – электросчетчиков и электроплит.
Эксперты советуют обращать внимание на смету, где указаны работы, которые будут выполнены при строительстве и отделке каждого конкретного дома. Гораздо проще в этом отношении, выбирать готовый дом. Правда, такой вариант, в большинстве случаев, обходится дороже, и нет возможности обустроить жилье по своему вкусу.
Самое важное – инфраструктура
Многие коттеджные поселки позиционируются как место постоянного проживания. Человек, который рассматривает возможность переселения за город, ожидает, что девелопер обеспечит ему комфортное проживание, в первую очередь инфраструктуру, к которой привыкли городские жители. Участники круглых столов, прошедших в рамках конференции «Малоэтажное строительство», признали, что строительство объектов социальной инфраструктуры в коттеджных поселках – один из самых сложных вопросов.
Для начала нужно определить, какая инфраструктура нужна жителям поселка. К единому решению эксперты так и не пришли. Владимир Нижегородов рассказал об успешно реализованном на территории поселка проекте горнолыжного курорта. Александр Жилевский отметил, что в коттеджном поселке, в котором он живет, недавно открытый продуктовый магазин оказался нерентабельным.
По мнению экспертов, самое важное при размещении социальной инфраструктуры – учитывать мнение жителей поселка уже на этапе проектирования. Но ответ на вопрос, как поступать в том случае, если одному покупателю даже охрана не нужна, другому необходимы школа и детский сад, а третий считает, что неплохо было бы построить в коттеджном поселке супермаркет, найден так и не был.
Существуют нормативы: чтобы построить школу, необходимо, чтобы в поселке (в крайнем случае – в соседних населенных пунктах) проживало не менее 150 детей школьного возраста. Даже строительство семейного детского садика обсуждается в том случае, если на территории проживает как минимум 10 дошкольников. По мнению Михаила Исакова, важно определить, за чей счет будут строиться и эксплуатироваться данные объекты. Если за счет жителей поселка – это приведет к удорожанию домов и к увеличению размера ежемесячной платы за их содержание.
Один из более дешевых вариантов – использование инфраструктуры уже построенных населенных пунктов, которые расположены поблизости. К сожалению, подобное предложение тоже не является панацеей из-за транспортных проблем и уровня обслуживания, который не устраивает многих жителей современных коттеджей.
Дом в кредит доступнее
Участники круглых столов согласились с тем, что взять ипотеку на строительство загородного дома намного сложнее, чем на покупку квартиры в строящемся доме. Как правило, банки готовы предоставить человеку, который приобретает строящийся дом, залоговые кредиты. Анна Дувакина подчеркнула, что в качестве залога принимается существующая недвижимость, например, квартира в городе. Первоначальный взнос, как правило, отсутствует. По мнению специалистов нижегородских банков, такой вариант подходит для тех, кто планирует переехать за город при условии, что стоимость квартиры сопоставима со стоимостью дома.
По словам Виктора Решетова, в 80 процентах случаях нижегородцы оформляют ипотеку на покупку вторичного жилья, в большинстве случаев, городские квартиры. При этом почти половина клиентов интересуется условиями приобретения загородной недвижимости. При рассмотрении вопроса о выдачи ипотеки оцениваются не только финансовые возможности будущего заемщика, но и рентабельность проекта коттеджного поселка.
В Нижегородской области есть только один полностью построенный поселок, остальные находятся на разных стадиях строительства. И часто бывает сложно предугадать, будет ли этот проект реализован, не изменится ли стоимость строящегося жилья, и, в конечном счете, сможет ли владелец дома возвратить выданный ему кредит. Виктор Решетов обратил внимание, что в одном и том же банке процентные ставки на готовое жилье в городе и за городом существенно отличаются: 8-12 процентов и 14-16 процентов годовых соответственно.
Владимир Челомин подсказал вариант решения проблемы финансирования проектов малоэтажного строительства: застройщики могут принимать участие в федеральных программах, которые предусматривают компенсацию части процентной ставки по кредитам, оформленным на подведение коммуникаций в рамках подпрограммы ФЦП «Жилище» либо финансирование проектов за счет средств Инвестиционного фонда РФ. Чтобы получить поддержку, необходимо обеспечить жителей поселка инженерными сетями, дорогами и социальной инфраструктурой, а также строить дома определенной площади (около 100 кв.м) и стоимости (фактически по цене, утвержденной Министерством регионального развития РФ, для Нижегородской области – порядка 33 тысяч 750 рублей за 1 кв.м). Иными словами, поселок должен строиться в рамках комплексного освоения территории.
Алексей Денисов напомнил, что, если коттеджный поселок включен в реестр территорий комплексного освоения, застройщику может быть предоставлен кредит по специальной программе «Стимул», а покупателям домов в указанном поселке – ипотечный кредит по программке «Малоэтажное жилье». Условия данной программы практически не отличаются от ипотеки, которая оформляется при приобретении квартир в новостройках.
Получается своего рода замкнутый круг: финансирование не появится, пока не будут подведены коммуникации, а строительство инженерных сетей и дорог – дело весьма затратное. Что касается объектов социальной инфраструктуры, экспертам пришлось признать, что нижегородцам, выбирая между городской квартирой и загородным домом, часто приходится выбирать между комфортом проживания и возможностью жить вдали от городской суеты. Может быть, по этой причине предложение на рынке загородной недвижимости выросло в 8 раз, по сравнению с периодом кризиса, а спрос остался на прежнем уровне (по данным «Нижегородского центра научной экспертизы»).
Критерии выбора коттеджного поселка
На рынке загородной недвижимости существует широкий ассортимент предложений. И покупателю часто бывает сложно выбрать именно тот продукт, который ему нужен.
Участники НП «Нижегородская ассоциация малоэтажного строительства» (НАМС) предложили сформировать рейтинг коттеджных поселков. Как пояснил Михаил Исаков, предполагается сгруппировать параметры, по которым будет оцениваться поселок, по четырем разделам: правовая основа сделки, возможность строительства жилья, социальное окружение или характеристики домовладения. Каждый параметр оценивает по 10-балльной шкале. Например, если поселок строится на землях населенных пунктов, ему присваивается 10 баллов, если на землях сельхозназначения – 6 баллов, если на землях лесного фонда – 1 балл. Рейтинговая таблица будет составляться на основе суммирования значений всех параметров.
Данное предложение вызвало много вопросов у участников круглого стола. Алексей Рензин обратил внимание, что в Нижегородской области есть проекты коттеджных поселков, а есть реализованные коттеджные поселки, и их нужно оценивать отдельно. Также, по мнению эксперта, следует различать стадии реализации проекта: одно дело, когда поселок находится на стадии «чистого поля», и совсем другое, когда к данному поселку подведены коммуникации и строятся дома.
Андрей Пияшов считает, что в Нижегородской области нет даже двух поселков, которые можно было бы объективно сравнивать. Полностью построен только один поселок – «Приозерный», остальные все находятся на стадии строительства.
Застройщикам и девелоперам коттеджных поселков не совсем понятно, кто может оценивать их проекты. Татьяна Романчева напомнила, что нижегородские новостройки оценивают сами застройщики. Но был задан вопрос: сколько нужно времени, чтобы объехать все 53 коттеджных поселка? Александр Жилевский предложил на базе НАМС создать Ассоциацию сертифицированных девелоперов коттеджных поселков. Но существует проблема выбора параметров сертификации.
Наиболее реальным видится предложение, высказанное участниками круглого стола: если проводить рейтинг, то на основании мнения потребителя. Главное – выявить целевую аудиторию и сформировать вопросы, которые бы позволили наиболее подробно узнать мнение тех, кто покупает жилье в коттеджном поселке или планирует подобную покупку.
Материал подготовила Алена Красильникова
По материалам выставки и конференции
«Малоэтажное строительство-2012»
Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи
НП «НАМС» и пресс-центр «Комсомольская правда»
