По данным департамента строительства администрации Нижнего Новгорода, в 2011 году в городе введено в эксплуатацию 345,3 тыс.кв.м многоквартирных жилых домов. В планах на 2012 год – увеличить объем ввода жилья до 400 тыс.кв.м. Какие проблемы препятствуют решению данной задачи?
Эксперты:
- Ольга Борисова, полномочный представитель НП «Гильдия управляющих и девелоперов» в Н.Новгороде
- Олег Курышкин, заместитель министра государственного имущества и природных ресурсов Нижегородской области
- Филипп Звездочетов, заместитель министра инвестиционной политики Нижегородской области
- Сергей Миронов, заместитель главы администрации Н.Новгорода
- Николай Горбачев, генеральный директор ЗАО «ДСК-НН»
Где можно строить жилье?
Филипп Звездочетов обратил внимание, что, исходя из опыта подготовки проектов к рассмотрению на Инвестиционном совете при губернаторе Нижегородской области, можно констатировать, что в Н.Новгороде практически нет участков, свободных от прав третьих лиц. По словам Олега Курышкина, компенсация собственнику земельных участков иногда может быть весьма значительной.
Заместитель министра государственного имущества и природных ресурсов Нижегородской области привел пример: при подведении к социальному поселку линейных объектов (дорог, газопроводов, линий электропередач), выяснилось, что при строительстве данных объектов будет задействован, в том числе, земельный участок площадью 50га, который принадлежит действующему сельскохозяйственному предприятию. Сумма компенсации – 50 млн.рублей.
Ольга Борисова, ссылаясь на заместителя губернатора Нижегородской области Антона Аверина, напомнила, что в нашем городе часть земель находится в федеральной собственности, в том числе, в собственности Министерства обороны РФ. И застройщику бывает трудно договориться с собственниками территории. Олег Курышкин рассказал о том, что разработаны проекты передачи указанных земельных участков правительству Нижегородской области или администрации города, а также об изменении категории использования земель.
Новые площадки для жилищного строительства
По мнению Сергея Миронова, наиболее перспективной для жилищного строительства территорией является центральная часть Н.Новгорода, на которой в настоящий момент расположено ветхое и аварийное жилье. Администрацией города разработана программа «волнового переселения», суть которой заключается в том, что жители из ветхого и аварийного фонда переселяются в построенные для них дома. Затем старые дома подлежат сносу. После этого готовится площадка для нового строительства, которая впоследствии реализуется на аукционе.
Сергей Миронов отметил, что сейчас ведется строительство домов для жителей ветхого и аварийного фонда: на территории бывшего совхоза «Цветы» (Приокский район) и на ул.Римского-Корсакова (Сормовский район). Во втором и третьем квартале 2012 года планируется начать строительство жилых домов: на территории совхоза «Цветы» (Приокский район), в микрорайоне «Верхние Печеры» (Нижегородский район), по ул.Деловая-Родионова (Нижегородский район), по ул.Маршала Казакова (Канавинский район), в микрорайоне «Кузнечиха» (Советский район), по ул.Зайцева (Сормовский район), в районе ул.Академика Баха и ул.Даргомыжского (Ленинский район).
В 2013 году будут подготовлены первые площадки для возведения нового жилья, в том числе в Нижегородском районе на пл.Сенная, Большие Овраги, ул.Белинского. Заместитель главы администрации Н.Новгорода подчеркнул, что сроки реализации указанной программы зависят, в первую очередь, от возможностей городского бюджета.
Об административных барьерах
Сергей Миронов уверен, что при подготовке строительной документации многое зависит от того, насколько грамотно выполнен проект. Заместитель главы администрации привел мнение одного из руководителей компании, которая специализируется на проведении экспертизы, о том, что при рассмотрении многих проектов, даже в случае их повторного применения, возникает много вопросов и замечаний. Естественно, пока проектное бюро исправит все ошибки, пока застройщик снова предоставит проект, проходит время.
Процедура получения разрешения на строительство занимает больше времени, если застройщик нарушает данную процедуру, например, не сразу предоставляет полный комплект документов. Сергей Миронов не отрицает тот факт, что процесс получения всех разрешений и согласований, если сотрудники администрации действуют четко по регламенту, может длиться до четырех лет.
Заместитель главы администрации рассказал о том, что в ближайшее время будет сформирована рабочая группа. До конца 2012 года участники данной рабочей группы должны выяснить, почему указанная процедура занимает так много времени, и, с участием специалистов из проектного бюро и застройщиков, разработать проект по оптимизации процесса согласования и получения разрешения на строительство, чтобы подобные вопросы решались в течение года.
Непроизводственные расходы застройщика
Нижегородские застройщики обратили внимание, что после того как застройщик получил участок в аренду, ему необходимо сделать запрос на предмет того, не входит ли данная территория в зону памятников природы и не располагаются ли на этом земельном участке памятники архитектуры. В администрации города подобные сведения есть.
В некоторых случаях застройщик обязан провести межевание земельного участка и получить технические условия на возможность подключения инженерных сетей. Если выясняется, что на указанной территории расположен линейный объект, иногда не понятно, что с этим объектом делать, учитывая то, что найти его собственника часто не представляется возможным.
Сергей Миронов сообщил, что администрация города разработает проект, который обяжет застройщика оформлять право собственности на построенные им линейные объекты. Впоследствии возможна передача данных объектов в собственность администрации, с сохранением права аренды.
Участники Координационного совета пришли к выводу, что правильнее говорить не об административных барьерах, а о проблемах, связанных с передачей инвестору площадки, не подготовленной для строительства. В результате застройщик, который получает земельный участок, перед тем как начать строительство, вынужден решать правовые и организационные вопросы, которые непосредственно с его деятельностью не связаны. Это не может не повлиять на скорость реализации проекта и на стоимость квартир.
Нужен ли контроль?
Ни застройщики, ни представители администрации не выступают за полную отмену всех строительных норм и контроля. Сергей Миронов обратил внимание, что, когда организация одновременно ведет строительство жилья без согласования со стороны администрации или независимых экспертов, может возникнуть ситуация, как в Краснодарском крае, где целый жилой микрорайон построен на территории, где очень высок риск появления карстовых провалов.
К нижегородским строителям у администрации тоже есть вопросы. По словам Сергей Миронова, проекты всех жилых домов, которые строятся на территории города, предусматривают организацию парковочных мест из расчета два машиноместа на семью. А в некоторых новостройках даже одного парковочного места на семью не предусмотрено. Поэтому департамент строительства считает необходимым усилить контроль за выполнением проекта, который согласован со всеми инстанциями, и не допускать внесения изменений в проект в ходе строительства.
Для справки.
Заседание Координационного Совета проходило под эгидой Некоммерческого Партнерства «Гильдия управляющих и девелоперов» (ГУД). Основная цель ГУД – обеспечение стабильного роста рынка недвижимости России и создание благоприятных условий для повышения профессионализма управляющих и девелоперских компаний.
В настоящее время ГУД объединяет более 350 девелоперских и управляющих компаний из 40 городов России. Некоммерческое партнерство сотрудничает с Министерством регионального развития РФ, Министерством экономического развития РФ, Департаментом промышленности и инфраструктуры Правительства РФ, Московской городской думой, правительством Санкт-Петербурга, администрациями Екатеринбурга, Омска, Перми, Новосибирска, правительствами Тверской, Саратовской, Калужской, Ульяновской областей, Краснодарского края.
При поддержке «Гильдии управляющих и девелоперов» ежегодно проводятся бизнес-туры для специалистов рынка коммерческой недвижимости. Российские бизнесмены уже побывали в Великобритании, Китае, США, Японии, Скандинавии, Малайзии, где они получили возможность изучить опыт иностранных коллег, узнать об инновациях в строительстве и проектировании объектов недвижимости, наладить и укрепить деловое сотрудничество.
ГУД организует серию встреч, семинаров, круглых столов, направленных на улучшение условий продвижения и роста бизнеса компаний-участников рынка коммерческой недвижимости. Некоторые из указанных мероприятий проходят регулярно, в том числе: Рождественский саммит и Международный инвестиционный форум по недвижимости PROEstate.
Материал подготовила Алена Красильникова
По материалам заседания Координационного совета
НП «Гильдия управляющих и девелоперов»
