Как развивается рынок жилой недвижимости после кризиса? Каково соотношение спроса и предложения? Что будут строить в нашем городе и по какой цене продавать? Ситуацию на нижегородском рынке согласилась прокомментировать Татьяна Романчева, директор «Нижегородского центра научной экспертизы».
- Татьяна Ивановна, существует ли сегодня единая система классификации жилья и если да, то по каким принципам она структурируется?
- Единой общероссийской классификации жилой недвижимости нет, потому что далеко не во всех регионах существует ассортимент предложений, отвечающий запросам потребителей с различным уровнем дохода и разным образом жизни.
Согласно одной из наиболее распространенных классификаций, которая разработана в Москве, жилые дома относятся к эконом-, бизнес- или элит-классу. Основной критерий – местоположение объекта. Также принимаются во внимание:
- проект дома (типовой, уникальный, индивидуальный),
- площадь квартир,
- прилегающая территория (огороженная или неогороженная, охраняемая или неохраняемая),
- безопасность проживания (наличие домофона, консьержа, системы контроля доступа, рецепшена),
- обслуживание и инфраструктура (собственная сервисная служба или домоуправляющая компания).
Необходимо отметить, что данная классификация является весьма условной и некоторые критерии вызывают вопросы у экспертов рынка недвижимости. Например, в соответствии с классификацией, в элитных домах могут быть предусмотрены однокомнатные квартиры, что вряд ли соответствует действительности, учитывая площади квартир в таких домах.
Еще одна классификация, которая так же, как и первая, разработана московскими специалистами, предусматривает разделение жилой недвижимости на эконом-, средний, бизнес- и элит-класс. Особое внимание уделяется параметрам самого здания. Например, к эконом-классу относятся каркасные дома сборного железобетона, к бизнес-классу – бескаркасные монолитные или кирпичные дома.
Также учитывается качество остекления (начиная от импортного деревянного профиля с трехслойными стеклопакетами (элит-класс) и заканчивая профилями отечественного производства (эконом-класс)) и внутренней отделки (эконом- и средний класс – отделки квартир, бизнес- и элит-класс – отделки общественных зон: лифтовых холлов, лестниц, вестибюлей).
Важным критерием при определении типа того или иного жилья остается высота потолков. Если речь идет об элитном жилье, данный параметр не может быть ниже 3м, в домах эконом-класса – не более 2,7м.
- Насколько классификации, разработанные в Москве, применимы к жилищному строительству в Н.Новгороде?
- В нашем городе жилье подразделяется на элитное, бизнес-класс (в свою очередь разделенный на бизнес- и премиум-класс) и эконом-класс. Один из главных критериев – это местоположение. Элитным считается дом, возведенный в исторической части города, но при этом удаленный от оживленных магистралей. К такому типу жилья относятся дома, построенные между улицами Белинского и Горького (за исключением самих этих улиц), если они соответствуют прочим параметрам элитности.
Элитные дома обычно строятся не очень высокими, до 6 этажей. Количество квартир не превышает 50: в таком доме необходимо предусмотреть квартиры большой площади; 50 семей – оптимальное число людей одного социального статуса, которые имеют возможность приобрести подобное жилье на этапе строительства дома. Однако существуют исключения из этого правила: элитным считается дом переменной этажности на пересечении ул.Гоголя и ул.Нижегородская (застройщик – «Жилстрой-НН»).
Обязательным условием отнесения жилья к элитному является наличие подземной парковки, организованной из расчета два машиноместа на семью. Зачастую на первых этажах таких домов отсутствуют нежилые помещения, которые не принадлежат кондоминиуму. Но, если жители не готовы содержать дорогую инфраструктуру, возможна организация отдельного входа, чтобы в компании могли обратиться сторонние клиенты. Там могут располагаться филиалы банков и офисы компаний.
Для элитных домов желательным является привлекательный вид из окон. Хотя далеко не все покупатели при выборе квартиры уделяют указанному критерию большое внимание. Кстати, в Москве и Санкт-Петербурге считается нормой, если из окон квартиры, расположенной в элитном доме, можно увидеть три стороны света.
Стоимость элитного жилья в нашем городе – 85-115 тыс.рублей за 1 кв.м.
В отношении местоположения домов премиум-класса сохраняются те же условия, что и для элитного жилья: историческая часть города и удаленность от транспортных магистралей. Но в таких домах больше 6 этажей и они рассчитаны на большее количество квартир. Обязательно наличие подземного паркинга, построенного из расчета одно машиноместо на семью. Первые и цокольные этажи подобного жилья – нежилые, их часто арендуют под офисы.
Стоимость жилья премиум-класса – 70-90 тыс.рублей за 1 кв.м.
К бизнес-классу относятся дома, построенные в Нагорной части города или в престижных спальных районах Заречной части (микрорайон «Мещерское озеро», Центр Сормова). В таких домах обычно более 10 этажей и более 100 квартир. Подземные парковки небольшие, рассчитаны на треть автомобилей, находящихся в собственности жителей дома. Остальные две трети транспортных средств паркуются на прилегающей территории. В Заречной части города редко реализуются проекты домов с подземным паркингом. Из-за специфики территории (грунтовые воды очень близко к поверхности) подобные проекты могут быть весьма затратными.
Стоимость жилья бизнес-класса – 50-65 тыс.рублей за 1 кв.м.
Жилье эконом-класса строится в настоящее время в спальных районах, в большей степени в Заречной части города. Как правило, это дома до 18 этажей, выполненные по типовому проекту. Жители обычно паркуют автомобили рядом с домом.
Стоимость жилья эконом-класса – 36-50 тыс.рублей за 1 кв.м.
- Жилье какого класса активно строится в Н.Новгороде? Как соотносятся спрос и предложение на жилую недвижимость?
- 58 процентов строящегося и сданного в 2011 году жилья на первичном рынке относится к эконом-классу. Значительно меньше возведено домов бизнес-класса. Домов премиум- и элит-класса традиционно строится немного: примерно по 9-10 процентов от общего объема.
Жилые дома эконом-класса в основном монолитные. При проектировании 72 процентов таких домов не предусмотрено подземной парковки. До 44 процентов квартир в домах эконом-класса – однокомнатные. Средняя площадь однокомнатных квартир – 43-44 кв.м, двухкомнатных – 60-65 кв.м, трехкомнатных – около 80 кв.м.
82 процентов домов бизнес-класса – монолитные, 62 процента из них с подземным паркингом. Проектом жилого комплекса «Город будущего» (рядом с пл.Советская, застройщик – «Жилстройресурс») предусмотрено строительство паркинга в отдельном здании. В домах такого класса могут быть расположены многокомнатные квартиры (4 и более), как, например, в жилом комплексе «Европейский» (ул.Бетанкура, застройщик – «Квартстрой-НН»).
Дома премиум- и элит-класса строятся в нашем городе с подземными парковками. 43 процента домов премиум-класса – монолитные, 43 процента построены из кирпича. В данных домах, в среднем, 15 процентов однокомнатных квартир, 31 процент – двухкомнатных, 38 процентов – трехкомнатных, 16 процентов – многокомнатных (4 и более комнаты).
62 процента элитных домов в Н.Новгороде – монолитные, 37,5 процента возведены из кирпича. Такие дома, как правило, рассчитаны не более чем на 60 квартир, в том числе 19 процентов однокомнатных, 39 процентов двухкомнатных, 25 процентов трехкомнатных и 17 процентов многокомнатных (4 и более комнаты).
По данным на четвертый квартал 2011 года, в Н.Новгороде строится и построено 65 объектов (жилых комплексов и домов): 39 – в Нагорной части и 26 – в Заречной. По объему построенного и сданного жилья лидирует Нижегородский район (учитывая число домов, возведенных в микрорайоне «Верхние Печеры»). За ним следуют Советский, Приокский и Канавинский районы. Меньше жилья строится в Автозаводском, Сормовском и Московском районах. Самые низкие показатели по объему ввода жилья в Ленинском районе.
Напомним, что в период нестабильной экономической ситуации наблюдалось снижение количества построенных и сданных домов. В прошлом году вырос общий объем ввода жилья на 7,8 процента и объем ввода многоквартирного жилья на 16,9 процента по сравнению с 2010 годом. Однако докризисных показателей строительная отрасль еще не достигла: в 2011 году построено 342 тысячи 928 кв.м многоэтажного жилья (в 2008 году – 493 тысячи 857 кв.м). По сравнению с 2008 годом, в прошлом году общий объем ввода жилья в Н.Новгороде снизился на 34,8 процента, объем многоквартирного жилья – на 30,6 процента.
Если говорить о соотношении спроса и предложения, нижегородцы в основном приобретают квартиры в домах эконом- и бизнес-класса, преимущественно в ипотеку.
Особой популярностью пользуются квартиры в домах эконом-класса с отделкой. Такие квартиры строятся, например, по ул.40 лет Победы (Приокский район, застройщик – «Жилстрой-НН»), в жилом комплексе «Седьмое небо» (Канавинский район, застройщик – «Старт-Строй»), по ул.Бетанкура (Канавинский район, застройщик – «Квартстрой-НН»), по ул.Народная (Московский район, застройщик – «Квартстрой-НН»), в микрорайоне «Спутник» (Автозаводский район, застройщик – «Жилстрой-НН»). Но чаще всего предлагается жилье под чистовую отделку, где выполнена штукатурка стен, стяжка полов, затирка потолков.
Беседовала Алена Красильникова
