В прошлых номерах журнала «Нижегородский коммерсант» опубликованы статьи по материалам авторского семинара Юлия Викторовича Соловьева, посвященные выбору земельного участка и определению его реальной рыночной стоимости. В продолжение данной темы Юлий Викторович дает несколько рекомендаций, на что обратить внимание при работе с «посредниками» и при заключении договора купли-продажи.
Работа с посредниками: важные нюансы
Будущий владелец земельного участка может сам изучить ситуацию на рынке и выбрать подходящее предложение. Но у большинства людей не хватает на это времени, поэтому они обращаются к услугам «посредников». В качестве «посредников» могут выступать: частные лица, индивидуальные предприниматели, сотрудники агентств недвижимости и многие другие. Как показывает практика, услуги частных лиц обычно дешевле на 20-40 процентов, так как они работают на свой страх и риск и могут предоставить заказчику скидку. Иногда для решения какого-нибудь «вопроса» возникает необходимость участия должностных лиц, которые ожидают «благодарности» за оказанные ими услуги.
Поручение выбора земельного участка «посреднику» существенно экономит время заказчика, однако нужно помнить, что обращение к третьим лицам при покупке земельного участка всегда связано с рисками. По мнению Ю.В.Соловьева, чтобы минимизировать риски и обезопасить себя от возникновения неприятной ситуации, когда «посредник», не выполнив работу, требует получения вознаграждения в полном объеме, нужно заключить с ним договор на оказание услуг. В договоре должен быть четко прописан результат, который должен получить заказчик: идеально оформленное свидетельство о собственности, список 3-5 земельных участков, отчет о мониторинге рыночных цен на землю и т.д.
При заключении договора желательно обговорить с «посредником» порядок оплаты и способы его отчетности перед заказчиком (нужно ли ему предоставить конечный результат или он обязан периодически знакомить заказчика с ходом работ). Ю.В.Соловьев советует в случае, если договор не заключен, на крайний случай записать на бумаге или на диктофон, какие договоренности были достигнуты между заказчиком и исполнителем.
Договариваясь об оплате услуг «посредника», целесообразно сразу же обсудить условия предоставления скидки заказчику в случае проявления им личной инициативы: например, если будущий владелец земельного участка самостоятельно изучил существующие на рынке предложения и выезжал на поиск объекта, хотя, по условиям договора, это входило в обязанности посредника.
Если «посредник» выполнил свою работу не в полном объеме и в договоре предусмотрена предварительная отчетность и оплата услуг исполнителя по факту выполненной работы, он не вправе требовать от заказчика всей суммы вознаграждения.
При работе с «посредниками» следует помнить, что у заказчика также есть обязательства перед исполнителем и их нужно выполнять.
Возможные варианты оплаты
Весьма сложным моментом при заключении сделки является форма оплаты. Всегда существует вероятность, что покупатель найдет более выгодное предложение или продавец передумает продавать земельный участок. Для подтверждения своих намерений покупатель может выплатить продавцу часть денег в виде аванса или задатка.
В отличие от аванса, задаток не возвращается покупателю в случае его отказа, но, если сделка не состоялась по вине продавца, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Когда покупателей полностью устраивает земельный участок и условия сделки, они предпочитают давать задаток, а не аванс. По словам Ю.В.Соловьева, сумма задатка обычно составляет около 5-10 процентов от общей стоимости земельного участка.
Достаточно часто у покупателя на руках нет всей суммы денег на покупку земельного участка. Например, участок стоит 1 млн.рублей, а покупатель в настоящий момент может заплатить 950 тысяч. Ю.В.Соловьев советует в этом случае предложить продавцу оплату в рассрочку или договориться о предоставлении скидок. Иногда расчет производится не только деньгами, но и другим имуществом покупателя (недвижимостью, автомобилем, строительным материалом и т.д.) Главное – не стесняться предлагать продавцу различные варианты оплаты и постараться добиться выгодного для покупателя решения.
Заключение договора: деньги утром – стулья вечером или наоборот?
Земельный участок выбран, продавец и покупатель готовы заключить сделку. На данном этапе возникает много вопросов, касающихся процедуры заключения договора и передачи денег. Первое, что интересует покупателя, – как разработать договор купли-продажи, который бы защищал его интересы. По словам Ю.В.Соловьева, часто покупатели попросту находят образец договора купли-продажи земельного участка в Интернете или переписывают текст договора, который был заключен их друзьями или знакомыми. Но нужно иметь в виду, что в подобном договоре не всегда учитываются все особенности сделки и самого земельного участка.
Можно заказать разработку договора в юридической компании или в агентстве недвижимости. В этом случае договор будет составлен для конкретного заказчика с учетом всех его пожеланий. Данный способ является одним из самых надежных и самых дорогих: стоимость услуг юриста – от 1 до 3 тыс.рублей. Гораздо дешевле получится взять уже существующий договор (в Интернете или у друзей) и обратиться к юристу, чтобы он адаптировал его данного конкретного случая.
Юлию Викторовичу часто задают вопрос: когда нужно передавать продавцу деньги – до подписания договора или после? В данном случае действует принцип: покупатель всегда прав. И условия заключения сделки должен диктовать тот, кто платит деньги. Чтобы минимизировать риск покупателя, можно предложить следующую процедуру:
- продавец подписывает договор и откладывает его в сторону,
- покупатель передает продавцу деньги,
- продавец пересчитывает деньги и только после этого отдает подписанный договор покупателю,
- при этом обязательно составляется акт о передаче денег по конкретному договору.
Продавцы обычно настаивают на передаче денег до подписания договора, чтобы не допустить ситуации, когда покупатель, имея на руках утвержденный документ, отказывается от оплаты. Более уверенно продавец будет себя чувствовать в том случае, если покупатель арендует в банке ячейку, куда закладываются деньги в присутствии обеих сторон. Продавец не может получить деньги, пока у покупателя на руках не будет свидетельства о собственности. Если покупатель куда-то исчезает, продавец может доказать существование данного документа, заказав выписку из Государственного реестра прав. Этот вариант хорош тем, что защищает интересы и покупателя, и продавца, тем более что через банковскую ячейку обычно передается только часть денег, а остальное оплачивается наличными.
Оформление земельного участка в собственность
После подписания договора купли-продажи покупатель оформляет земельный участок на себя. Для регистрации перехода права нужно предоставить в филиал Управления Росреестра следующие документы:
- договор купли-продажи в трех экземплярах;
- акт приема-передачи в трех экземплярах;
- свидетельство о собственности на земельный участок продавца;
- оригинал кадастрового паспорта (обе страницы);
- нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца;
- нотариально заверенная копия согласия супруга (супруги) продавца;
- если продавец не состоит в браке, он пишет заявление на имя начальника Росреестра.
Госпошлина за оформление свидетельства о собственности – 200 рублей. Регистрация перехода права собственности обычно проходит в течение 30 дней. Данная регистрация может быть пройдена быстрее (в течение 5 дней), если:
- на приобретение земельного участка оформляется ипотека;
- покупатель – житель Нижегородской области;
- покупатель предпринимает меры по ускорению срока регистрации: пишет заявление на начальника отдела с указанием причин ускорения, а начальник принимает решение или обращается в агентство недвижимости, расположенное поблизости от филиала Росреестра. Стоимость данной услуги – от 3 до 50 тыс.рублей в зависимости от скорости и важности документа.
При покупке и оформлении земельного участка важно внимательно изучить все документы и не стесняться высказывать свои предложения по условиям заключения сделки и порядку оплаты.
Материал подготовила Алена Красильникова
Выбору и покупке земельного участка посвящены статьи:
«
Идеальных земельных участков не бывает
»,
«
Приобретаем земельный участок: важные нюансы
»
