Одним из важных социально-ориентированных направлений деятельности муниципальных образований Нижегородской области является повышение устойчивости развития вверенной территории. Главную цель устойчивого развития можно представить как сохранение целостности территории, создание условий для постоянного динамичного роста ее экономики, повышение качества жизни людей и рост инвестиционной привлекательности территории.
Значимым аспектом управления конкурентоспособностью территорий муниципальных образований является управление социально-экономическим развитием через планирование изменения пространства или планирование градостроительного развития территории, обеспечиваемое процессом градорегулирования, в том числе через реализацию решений документов градостроительного проектирования.
Система градорегулирования на основе градостроительной документации, столь необходимой для управления территориями, дает инвесторам достаточную информационную базу для активной деятельности. В связи с этим на местном уровне нужно начать работу с создания обобщенной информационной базы об объектах градостроительной деятельности. Для этого следует провести анализ существующей градостроительной документации, местных нормативно-правовых и распорядительных актов в сфере регулирования градостроительных и земельно-имущественных отношений и систематизировать по градостроительной документации, зарегистрированным правам на объекты недвижимости, техническим характеристикам объектов недвижимости, объектам транспортной и инженерной инфраструктур, объектам негативного влияния на окружающую среду и другим. Полученная информация позволит провести комплексную оценку территории поселения и выявить проблемы территориального развития в соответствии с социально-экономическим статусом поселения и вопросами местного значения.
Затем разрабатывается документация по территориальному планированию и план мероприятий по ее реализации. Для поселений должны быть разработаны генеральные планы, проекты правил землепользования и застройки, проекты планировки на отдельные элементы планировочной структуры.
С целью повышения эффективности землепользования, коммерческой целесообразности размещения объектов строительства также необходимо на основе разработанных документов провести оценочное зонирование территории. Схема оценочного зонирования применяется для установления всех видов земельных платежей, а также при организации инвестиционной деятельности. Оценочные участки, устанавливаемые в рамках работ по государственной кадастровой оценке земель поселения, также должны соответствовать единой схеме оценочного зонирования территории поселения.
Следующий этап – разработка программы инвестиционного освоения территории поселения. Цель этого документа – создание благоприятного инвестиционного климата. Программа должна содержать комплекс мер по наращиванию инвестиционного потенциала и минимизации инвестиционных рисков, а также план мероприятий инвестиционного освоения территории поселения, схему инвестиционного освоения с указанием местоположения сформированных земельных участков с установленным разрешенным использованием. В программу включаются сведения о муниципальном резервном фонде территорий поселения. Данные из этой программы должны быть составной частью информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования (ИСОГД).
ИСОГД формируется как целостная, имеющая свои подсистемы, иерархическая система сведений о документах, необходимых для осуществления градостроительной деятельности. Она имеет несколько слоев, в каждом заложена своя информация: зонирование, различные регламенты, экономические параметры, например, инвестционные проекты. Нужная градостроительная информация закладывается в эту систему в виде базы данных и отражается на картах. Инвесторы, обладая подобной системой, имеют возможность принимать решения, работая с пространственными данными.
Нужно отметить, что мы говорим о системе, реализованной по принципу SAAS (программное обеспечение как услуга): информационная система работает на серверах в центре обработки данных, а по коммуникационным каналам, через браузер, без дополнительного программного обеспечения, пользователь может подключиться к этой системе и запросить необходимую информацию за определенную плату. Тот, кто предоставляет доступ к базе данных, берет на себя обязанности обеспечить работоспособность, бесперебойность доступа. Любое заинтересованное лицо, например инвестор, может сделать через Интернет запрос, заполнив определенные формы, и получить готовый документ, имеющий юридическую силу, с которым он может работать. В этом документе запрашивающий получает полную информацию об интересующей его территории, обо всех ограничениях, которые на ней существуют, и массу дополнительной информации, которая есть в базе данных. А пока такая информация повсеместно не распространена, инвесторы самостоятельно выезжают в регионы, пытаются собрать данные и найти выгодные предложения. При этом они несут значительные издержки, и не всегда им удается найти что-то действительно стоящее.
Подобные системы уже внедряются во многих регионах. Тормозит процесс недофинансирование, а чаще – недопонимание того, как это грамотно использовать. Для нас это пока далекое будущее. Но такие программы в регионе уже есть, пока идет опытная эксплуатация. В Нижегородской области выбраны два пилотных района: Арзамасский и Борский. Районы выбирались по максимальной готовности и максимальному желанию участвовать в проекте. Чтобы работать в этой системе, необходимо иметь оргтехнику, специалистов, коммуникации. Самое важное – нужно произвести подготовительную работу по переводу существующего архива градостроительной документации из бумажного в электронный вид. Данные районы выразили наибольшую степень готовности. Если работы по внедрению пройдут успешно, можно будет говорить о расширении подобного опыта и на другие районы области.
Сегодня в России не так много предприятий градостроительного профиля, которые могут подготовить качественные данные для создания ИСОГД. Существенными требованиями к таким предприятиям являются большой опыт градостроительного проектирования; это включает в себя создание схем территориального планирования муниципальных районов, генеральных планов городских округов, городских и сельских поселений, проектов планировки и межевания. Одним из таких предприятий следует отметить группу компаний «Регион Девелопмент», которая включает в себя НИЦ «Земля и город», ООО «Нижновгеосъемка» и ООО «Центр геоинформационных технологий». Каждое из предприятий имеет свои задачи, вместе они обеспечивают сбалансированный подход к работам и замкнутый цикл производства.
В Нижегородском регионе ООО «Нижновгеосъемка» является одним из основных предприятий, осуществляющих комплекс работ по разработке проектов межевания территорий, формированию и постановке на государственный кадастровый учет земельных участков под многоквартирными жилыми домами. Выполнено более семидесяти проектов межевания территорий различного функционального назначения: производственных, общественно-деловых, жилой застройки. За 2008-2010 годы по заказу администрации города Нижнего Новгорода сформировано более 2500 земельных участков под многоквартирными жилыми домами.
Научно-исследовательский центр «Земля и город» ведет подготовку следующих документов: схем территориального планирования муниципальных районов; генеральных планов городских округов, городских и сельских поселений; планов реализации документов территориального планирования; правил землепользования и застройки; документации по планировке территории. Разработка проектной документации ведется с использованием геоинформационной системы MapInfo, которая на данный момент является стандартом для разработки градостроительной документации. Она позволяет получить проект, который в дальнейшем может стать основой для создания информационной базы на территорию.
По состоянию на начало 2011 года портфолио компании составляло более 150 проектов. Наши объекты находятся в 12 регионах Российской Федерации. Коллектив научно-исследовательского центра сейчас составляет более 40 специалистов. С 2009 года научно-исследовательский центр «Земля и город» входит в Гильдию градостроителей Российской Федерации, которая объединяет ведущие проектные институты страны. В 2010 году компания успешно прошла сертификацию системы менеджмента качества на соответствие требованиям стандарта ISO серии 9000. Данный сертификат подтверждает, что менеджмент проектов организации соответствует мировым стандартам. Кроме всего прочего, НИЦ «Земля и город» является производственной площадкой кафедры градостроительства ННГАСУ, а также сотрудничает с учебно-методическим центром «Градостроительство» Межотраслевого института повышения квалификации и переподготовки кадров.
ООО «ЦГТ» подготавливает векторную подоснову для более эффективного и качественного проведения работ. Векторные электронные карты ООО «ЦГТ» можно использовать для проведения работ по созданию документов территориального планирования и градостроительного зонирования, которые будут соответствовать требованиям Градостроительного кодекса РФ.
Павел Иванович Комаров,
генеральный директор группы компаний «Регион Девелопмент»,
начальник УМЦ «Градостроительство» МИПК ННГАСУ,
член совета НП «Нижегородская ассоциация
малоэтажного строительства», член ГИС-ассоциации
