Генеральный директор ГК «Столица Нижний» Олег Сорокин семь лет назад первым решился построить в Нижнем Новгороде торговый центр европейского уровня. Открытие «Этажей» на улице Белинского послужило началом создания масштабных торговых коридоров в городе. В ноябре 2008 года начал работу торгово-развлекательный центр «Фантастика» площадью более 150 тыс.кв.м – крупнейший в Нижнем Новгороде. Этот объект по итогам года был признан лучшим торгово-развлекательным центром России. Став лидером рынка коммерческой недвижимости, предприниматель активно осваивает сектор жилой недвижимости: сейчас яркие, разноцветные дома ГК «Столица Нижний» украшают микрорайон Мещерское озеро. Олег Сорокин рассказал нам о работе своей компании.
«Покупатели готовы платить только за ассортимент»
- Олег Валентинович, ТРЦ «Фантастика» был признан по итогам прошлого года лучшим российским ТРЦ. Чем данный объект отличается от других проектов ГК «Столицы Нижний»?
- В отличие от других наших проектов, торговых центров «Этажи» и «Республика», это именно торгово-развлекательный центр. Значительная зона третьей очереди отведена под развлекательную часть. Идеология центра такова: туда можно прийти всей семьей на целый день и провести время с пользой и удовольствием.
- Нижегородские эксперты утверждают, что большинство торговых центров в городе схожи между собой, и в ближайшее время девелоперам придется задуматься над расширением развлекательной составляющей и привлечением в этот сектор уникальных арендаторов. Ставку на развлечения Вы сделали, исходя из подобных убеждений?
- Не совсем так. Есть некие реалии рынка: рынок дает потребителю то, за что потребитель готов платить. Сегодня российский и, в частности, нижегородский потребитель в первую очередь готов платить за большой, даже очень большой, выбор магазинов. А также за то, чтобы в одном месте можно было купить достаточно много разнообразного товара. И наличие кинотеатра на успешность торгового центра практически никак не влияет.
Пять лет назад в Нижегородской области открылся торговый центр «МЕГА». В этом центре один-единственный, но неоспоримый козырь – большой выбор магазинов. Судите сами. Местоположение – минус, архитектура – минус. Но проект, тем не менее, весьма успешен и прекрасно функционирует практически без наличия развлекательной части. Из развлечений там до недавнего времени были только каток и фудкорт. Поэтому говорить о том, что в каждом проекте для его успешности должен быть кинотеатр, боулинг, гостиница, каток, аквапарк и прочее, неправильно.
Другое дело, что на определенном этапе развития рынка эта ситуация будет меняться. Но не кардинально. И, кстати, в том же ТРЦ «Фантастика» мы не сделали ничего выдающегося – мы открыли фитнес-центр World Class, кинотеатр сети «Синема Парк» и развлекательный центр. Почему мы это сделали? Да потому что вокруг «Фантастики» строится и уже построена масса жилья. Мы хотим, чтобы у жителей этих домов была возможность посмотреть кино или позаниматься спортом, не уезжая далеко от дома. Но при этом, если магазины будут дорогими, а выбор товара ограничен, никакими катками и кинотеатрами народ в торговый центр не заманишь.
Зато противоположных примеров достаточно, даже в нашей группе компаний. В торговом центре «Этажи» вообще нет развлечений, но люди туда ходят и будут ходить, потому что там есть определенный набор магазинов, которые нравятся покупателям. Нравится компактность, уют, удобство подъезда, доступность парковки. В ТРЦ «Фантастика» тоже будет свой потребитель, нужно только постоянно ориентировать центр под этого потребителя.
- Но, тем не менее, в проекте ТРЦ «Фантастика» Вы решились на восьмизальный кинотеатр, что для Нижнего Новгорода является весьма масштабным проектом (на сегодня четырехзальный кинотеатр работает только в одном ТЦ «Шоколад»)?
- Да. Но, как я уже говорил, только из-за того, что вокруг центра сосредоточено много жилых домов. К тому же, при таком масштабе торгового центра, размещать на третьем этаже магазины было бы неправильно. Планировка такова, что третий этаж просто требует развлекательную составляющую. Конечно, развлечения добавляют посещаемости, но в лучшем случае это не более 20%.
Масштабное строительство – это всегда сложности
- При таком серьезном подходе к качеству торгового предложения, сложно ли было заполнить новый ТРЦ арендаторами, ведь в аренду сдаются внушительные площади?
- Нужно понимать, что количество магазинов не должно влиять на качество. А это очень непросто. На мой взгляд, мы добились хорошего подбора арендаторов – например, бутик «Zara» и другие магазины, входящие в «Inditex Group», которые впервые пришли в Нижний Новгород именно с нашей компанией. Сегодня все профессиональные участники рынка говорят о том, что «Фантастика» – тот объект, который с точки зрения логистики, функционала, архитектуры, качества подбора операторов соответствует стандартам этого бизнеса. Вообще, один из главных выводов работы над этим проектом в том, что никто из зарубежных партнеров не боится сотрудничать с ГК «Столица Нижний». Если раньше иностранные компании прежде, чем подписать договор, чуть ли не под микроскопом рассматривали наши документы, то теперь таких проблем не возникает. В «Фантастике» уже работают операторы с мировым именем, среди которых признанные лидеры мирового ритейла OBI и Real. Нам доверяют, у нас есть наработанный багаж отношений.
- Поскольку ТРЦ «Фантастика» самый крупный проект в портфеле ГК «Столица Нижний», были ли какие-то трудности с его реализацией?
- Масштабное строительство – это всегда сложности. Но они общие для всех девелоперов: подключение тепла, обеспечение электроэнергией. Даже с точки зрения архитектуры достаточно сложно построить здание площадью под 150 тыс.кв.м, чтобы оно хотя бы не раздражало. Кстати, мне кажется, власти делают большую ошибку, что не предъявляют никаких требований к архитектуре торговых центров. Конечно, довольно проблематично сделать из крупного магазина арт-объект, архитектурно привлекательное здание, но какие-то критерии должны существовать.
Нашему покупателю нужны эмоции!
- Вы большое внимание уделяете декорированию интерьеров Ваших торговых центров: это и оформление потолка в зависимости от времен года в ТЦ «Этажи», и установка красочных фигур женщин рубенсовских форм в ТРЦ «Фантастика».
- Что ж, у покупателей свои уловки, а у девелоперов свои. Мы исходим из того, что нашему потребителю нужны положительные эмоции. Если европейцы идут в торговые центры за конкретными покупками, то нам хочется чего-то яркого, запоминающегося: карнавалов, праздников, эмоций. Мы на собственном опыте знаем, какие мы. Наша ментальность больше схожа с восточной, азиатской.
Нижегородцы готовы все выходные тратить на прогулки по торговому центру. Поэтому мы устраиваем праздники и конкурсы для покупателей, проводим концерты «живой» музыки, украшаем интерьер. В общем, стараемся, чтобы посетитель не только сделал покупки, но и получил дополнительно удовольствие. Если предпочтения наших граждан будут меняться в другую сторону, соответственно, будет меняться концепция и идеология торговых центров. Но пока все наоборот: пока европейцы подстраивают свои успешные западные проекты под нашего потребителя.
Пытаемся увидеть завтрашний день
- Действительно, девелоперский бизнес очень рискованный, ведь деньги вкладываются большие, а предсказать реакцию рынка порой бывает сложно. Или все-таки возможно? Я вспоминаю, как 5 лет назад открытие вашего торгового центра «Республика» на площади перед Московским вокзалом вызвало бурю эмоций и обсуждений. Многие эксперты говорили, что открывать качественный крупный торговый центр в районе неухоженного железнодорожного вокзала – это абсурд. Но вам удалось не только облагородить территорию, но и сломать стереотип. В чем секрет успеха?
– Да, по поводу «Республики» спорили не только эксперты рынка, но и инвесторы проекта. Потому что все понимали: торговая среда Московского вокзала формировалась ни один год. И три года назад она была совершенно другая. Сейчас уже мало кто помнит беспорядочную торговлю и неухоженные ларьки на привокзальной площади. И теперь я с гордостью могу сказать, что ТЦ «Республика» – это блестящий проект. Мы абсолютно угадали, каким он должен быть: ротация арендаторов минимальная, люди туда с удовольствием ездят, мы сделали нормальную парковку, благоустроили, как смогли, территорию. То есть построили на этом проблемном месте объект, который именно в этом месте и должен быть. Да, там не хватает гостиницы, там не хватает кинотеатра, не хватает развлечений. Но если власти помогут нам, то все это будет. Самим, конечно, с этим справиться очень тяжело, потому что территория привокзальной площади на самом деле очень сложна в своем освоении.
И вокзал, и метро, и автобусные остановки – все сконцентрировано на одной территории. С одной стороны это минус, но при правильном подходе – плюс. Ведь благодаря своему местоположению ТЦ стал центром притяжения для жителей области, в «Республику» приезжают из районных центров, где пока мало хороших магазинов и развлечений. Для нас этот покупатель очень важен и очень интересен. В первую очередь потому, что ему торговый центр «Республика» тоже нравится. И хотя рядом есть большой универмаг, много магазинов и рынок, «Республика» от такого соседства не страдает.
- Получается, Вам удалось увидеть завтрашний день, угадать, как будут меняться вкусы нижегородцев?
- В данном конкретном случае это получилось, но нет никакой гарантии, что в следующий раз мы не ошибемся. Открытия нового объекта вся наша команда ждет всегда с большим волнением. Каждый раз очень хочется, чтобы нижегородцы увидели нашу задумку в полном объеме.
- У «Столицы Нижний» очень большой опыт в сфере торговой недвижимости, Вы работаете на этом рынке уже почти 9 лет. Сильно ли изменилась компания за годы своей работы?
- Естественно, мы живем той же жизнью, что и вся страна. Очень много факторов влияет на развитие компании, и определенные векторы развития выделить очень сложно. Пока единственная тенденция – укрупнение проектов. Это делается сознательно, потому что мы не можем себе позволить заниматься большим количеством проектов, а финансовые возможности компании сегодня позволяют вести масштабное строительство. Поэтому мы идем по пути укрупнения проектов и создания новаторских идей. Например, осваиваем методику комплексной застройки территории. Наш жилой комплекс «Седьмое небо» задуман как настоящий «город в городе», где кроме жилых домов будет торговый центр, школа, детский сад, зона для отдыха.
Другой пример – проект яхт-клуба, за который взялась ГК «Столица Нижний». Это очень сложная задача, абсолютно не похожая на те, что мы решали раньше. Мы хотим создать благоустроенное место для отдыха у воды – с набережной вдоль Волги, гостиничным комплексом, спортивно-оздоровительным центром, большим залом для проведения культурных мероприятий. Если получится все, что мы задумали, это будет значимый для города проект, аналогов которому пока нет.
Беседовала Марина Сипатова
