Эксперты коммерческой недвижимости говорят о том, что если бы не кризис, в 2010 году именно Нижегородский регион мог бы стать логистическим центром Поволжья. Это связано и с развитием внутреннего бизнеса, и с приходом крупных федеральных игроков. И сегодня эксперты считают, что существующий на нижегородском рынке дефицит складских площадей и амбициозные планы инвесторов должны привести к тому, что в Нижнем Новгороде и области появится сразу несколько крупных складских комплексов, отвечающих современным требованиям рынка.
Склады ушли за реку
Сегмент складской недвижимости, по словам руководителя информационно-аналитической службы ГК «Триумф» Алексея Чемоданова, является весьма специфичным. «Есть такой распространенный тезис о том, что рынок недвижимости развивается циклично. И развитие любого сегмента недвижимости можно изобразить в виде синусоиды. За фазами восстановления следует рост, а после насыщения идет спад», – комментирует эксперт.
Если говорить про рынок складской недвижимости, то в 2008 году он находился на стадии начала роста. По концентрации объектов складской недвижимости самыми насыщенными в Нижнем Новгороде считаются три района: Сормовский, Канавинский и Ленинский. «Если разбить наш город по территориально-экономическим зонам, то их получится 12. Если отнести объемы складской недвижимости к единице площади зоны, то наиболее концентрированными местами по складской недвижимости будут точки, расположенные как раз в этих трех районах», – говорит Алексей Чемоданов.
Общая картина такова, что большинство складских зон Нижнего Новгорода сосредоточено вдоль основных транспортных артерий города – железной дороги и трассы М7. По общему уровню развития складского хозяйства нижегородский регион сильно уступает Москве и Московской области. Фактически, можно назвать только два современных логистических комплекса: компании «Алиди» (10 тыс.кв.м складской площади и 13 тыс.кв.м – общей) и логистический комплекс Группы компаний «Каскад» (25 тыс.кв.м и 30 тыс.кв.м соответственно). И конечно, нельзя обойти вниманием крупнейший складской комплекс «Логопром» в Сормово, который прошел реконструкцию с целью поднять уровень помещений до «А»-класса.
2007 год ознаменовался годом начала амбициозных проектов. Через инвестиционный совет прошло более 20 проектов логистических и складских комплексов. Крупнейший из них, пока с трудом поддающийся воображению, – это проект компании «Домцентр» между поселками Северный и Лесная поляна на трассе М7.
Таким образом, общий объем складских площадей принципиально должен был измениться. Этот качественный и количественный скачок прогнозировался уже в 2009 году, но пресловутый финансовый кризис спутал все карты. «Речь идет о помещениях современного класса. Складских площадей в городе много, но по своему уровню они не дотягивают до того, чтобы называться логистическими центрами. Если еще пять лет назад говорили, что потребность Нижнего Новгорода составляется порядка 300-350 тыс.кв.м современных площадей, то сейчас называется в два раза большая цифра, – комментирует руководитель информационно-аналитической службы ГК «Триумф». – Это, видимо, связано с тем, что, помимо воли губернатора развивать этот сегмент, есть и действительные предпосылки для этого процесса».
Прежде всего, намечена реализация крупных инфраструктурных проектов, которые изменят ситуацию в городе. Это и строительство Южного обхода города, Северного обхода, перенос порта, создание мультимодального складского комплекса в районе аэропорта, объединяющего разные транспортные инфраструктуры. Все это сделает Нижегородский регион неким логистическим центром всего Поволжья.
Рост, стагнация и новые перспективы
Как отметил руководитель Отдела индустриальной недвижимости ГК «Триумф» Вадим Новиков, темпы роста сегмента складской недвижимости стали более дифференцированы в зависимости от качественного состояния лотов и предложений, чем это наблюдалось еще 2-3 года назад. Стоимость объектов, в которых есть все для нормальной эксплуатации, выросла в 2-2,5 раза. А некоторых, особо ликвидных, – еще более. Рост всего сегмента эксперты оценивали на уровне 40-50%. «В качестве примера приведу продажу участка площадью 1,2га в районе улицы Кузбасской. В начале 2007 года он был приобретен примерно за 1 млн.долларов, а уже к осени мы вышли к этому собственнику с предложением реализовать половину данного участка за эти же деньги. То есть менее чем за восемь месяцев стоимость объекта выросла более, чем в 2 раза», – приводит пример эксперт.
До кризиса в Нижнем Новгороде наблюдается серьезный дефицит качественных складских комплексов – класса «А» и «В+». Это было заметно по количеству спроса на них. И если этот дефицит в 2007 году оценивался некоторыми экспертами рынка в 200-250 тыс.кв.м (что, по мнению эксперта, сильно занижено), то в начале 2008 года спрос только рос. «Выделяемых правительством области под складские комплексы площадей было явно недостаточно. И хотелось пожелать успехов в реализации тех масштабных двадцати проектов, о которых было сказано выше», – говорит Вадим Новиков. Но в кризис многие федеральные и региональные инвесторы отказались от строительства проектов. И «бум» на строительство складских помещений теперь ожидается не ранее 2011 года.
Так как многие планы были сорваны, то существующие на рынке сооружения города и области по-прежнему не соответствуют требованиям логистики. Зачастую в них даже нет достаточно энергетики, железнодорожных путей, транспортной доступности. Коммуникации сильно изношены и требуют значительных вложений на ремонт или реконструкцию.
Не так много в Нижнем Новгороде осталось свободной земли. Это одна из причин, почему склады выносят за черту города, на расстояние 20-30км. «Даже Борское и Семеновское направление не являются препятствием для инвесторов. Но все же хочется отметить Кстовскую и Дзержинскую промзону. Там пока еще есть возможность выгодного инвестирования, так как передел собственности второго эшелона еще не завершен, – говорит эксперт. – В этом случае для инвесторов есть возможность поиграть в их любимую игру «нарезка». Речь идет о покупке объекта целиком, восстановлении его качественного состояния – коммуникаций, инфраструктуры, межевания – и реализации по частям. Доходность в этом случае может достигать очень больших показателей».
Ставки на складскую недвижимость будут расти
Директор Нижегородского Центра научной экспертизы Татьяна Романчева подтвердила, что рынок складской недвижимости отстает по своему развитию от торговой и офисной недвижимости. Как следствие этого, пока не существует четких классификаций складских помещений в отличие, скажем, от жесткой градации офисных, к которым в свое время четыре крупнейших консалтинговых московских компании приняли единые требования к поделили на классы А, В, С и так далее.
Что же сказывается на развитие рынка складской недвижимости? Это напрямую зависит от развития рынка торговой недвижимости. Появление сетевых операторов, крупных ритейлеров говорит о том, что рынок складской недвижимости с каждым годом будет набирать обороты. Наиболее активно этот сектор развит в московском регионе. Там складская недвижимость уже шагнула за пределы МКАД. Значит, российские складские операторы в ближайшее время, когда кризис утихнет, пойдут в регионы. Если говорить о ПФО, то система логистики будет развиваться прежде всего в таких городах, как Казань, Самара и Нижний Новгород. В этих городах в ближайшие 5 лет будут активно строиться крупные логистические складские комплексы, отвечающие всем современным требованиям.
Какие складские помещения востребованы сегодня? Сейчас в обиход входит понятие «складской комплекс». Это складские помещения, имеющие на своей территории еще и офисные площади. Именно такое сочетание будет иметь спрос в 2010-2011 годах. Особенности спроса 60% нуждающихся в складских помещениях компаний хотят приобрести их в собственность. И лишь оставшаяся часть согласна на аренду.
Содержание складского помещения – дело кропотливое, требующее богатого опыта в этой сфере. Поэтому тенденция будущего именно за арендой таких площадей, где уже собственник или управляющая компания будет заботиться о вопросах управления недвижимостью. Предпочтение отдается складам, расположенным у самых проходных трасс (не в центре города) и обладающих вышеперечисленными требованиями. Сейчас в стране пользуются нарастающим спросом складские помещения класса А и В.
Поволжская логистическая ассоциация (ПЛА) прогнозирует бум развития логистики в Приволжском федеральном округе и, в частности, Нижегородской области в ближайшие годы. Об этом нижегородским журналистам сообщил президент ПЛА Андрей Иванов на презентации справочника «Логистика и транспорт Поволжья». По его словам, логистика развивается во всей стране, в первую очередь – в Москве и Санкт-Петербурге. В связи с этим шансы Нижнего Новгорода стать одним из центров транспортной логистики значительно возрастают.
Как отметил Андрей Иванов, крупнейшими в Приволжском федеральном округе транспортно-логистическими центрами сейчас являются Татарстан, где на ближайшие годы заявлены три крупных проекта в данной сфере, Самарская область, где уже сейчас существует большое число складских комплексов, развитая транспортная инфраструктура. Андрей Иванов подчеркнул, что в Москве и Санкт-Петербурге, которые традиционно обслуживают большую часть грузопотоков в РФ, наблюдается высокая перегруженность логистической инфраструктуры, в связи с чем роль регионов в данной сфере сильно возрастет.
Материал подготовила Марина Сипатова
