В прошлом номере журнала практикующие юристы постарались предупредить наших читателей о возможных неприятностях, возникающих вследствие невнимательного отношения к такому распространенному и привычному документу, как договор аренды. Сегодня мы фокусируем внимание на важных аспектах его заключения – арендной плате и условиях продления, а также рассматриваем типичные случаи судебных разбирательств по вопросу аренды, с которыми чаще всего сталкиваются приглашенные эксперты.
Самый денежный вопрос
Наталья Львовна Вихарева, директор юридической компании ООО «НАШЕ ПРАВО»:
- Договор аренды недвижимого имущества должен предусматривать размер арендной платы (п.1 ст.654 ГК РФ), что является одним из самых существенных его условий. Если из текста соглашения будет невозможно уяснить размер арендной платы, то оно будет считаться не заключенным. Также необходимо четко обозначать сроки внесения арендной платы. Чтобы исключить возможные споры, лучше указать в тексте договора все моменты: включается ли в арендную плату НДС, компенсация арендодателю за обслуживание (содержание) переданного по договору помещения или здания, входят ли в нее суммы коммунальных платежей. При этом недопустимо, чтобы арендная плата состояла только из коммунальных платежей – суд не признает такой договор заключенным.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п.3 ст.614 ГК РФ). По сути данной нормы размер арендной платы должен оставаться неизменным в течение года. Вместе с тем, согласно пункту 3.4 договора, арендная плата может быть заменена арендодателем в одностороннем порядке при изменении реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость передаваемого здания.
Юлия Николаевна Щепина, юрист, специалист компании ООО «Юрист-НН»:
- Основной обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Необходимо отметить, что эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование. Суды в своей практике рассматривают споры по поводу того, в какой момент возникает обязанность у арендатора вносить арендные платежи. Так, ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении №А28-6532/2007-186/4 от 18.03.2008 указал, что обязанность вносить арендные платежи возникает независимо от того, воспользовался арендатор переданным ему по договору аренды имуществом или нет.
В свою очередь, ФАС Поволжского округа в Постановлении №А65-8297/07 от 29.01.2008 указал, что досрочное освобождение арендатором арендуемого имущества (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы. Наконец, в Постановлении №А31-6006/21 от 05.11.2004 ФАС Волго-Вятского округа указал, что в случае передачи имущества в субаренду обязанность по внесению арендных платежей в случае неперечисления ее субарендатором лежит на арендаторе.
Таким образом, после передачи предмета договора аренды арендатору и вплоть до прекращения договора аренды, арендатор обязан вносить предусмотренные договором арендные платежи.
Новый срок
Юлия Николаевна Щепина:
- В ст.621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора возобновить арендные отношения и определены условия, при которых оно может быть реализовано: если арендатор надлежаще исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору; использовал имущество по назначению, не допускал его существенного ухудшения, регулярно и своевременно вносил арендную плату; готов заключить договор на условиях, равных предлагаемым другим претендентам на аренду. При этом арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.
К нарушениям, которые дают возможность признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, что рассматриваются в ст.619 ГК РФ в качестве оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. В подобных случаях арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Юридическая практика
Татьяна Анатольевна Линник, начальник юридической службы ООО «Юридическая компания «ПРАВО»:
- Рассмотрим ситуации, когда к нам за помощью обращаются арендодатели и арендаторы. К сожалению, стороны договора аренды обращаются к юристам, когда уже возникла та или иная проблема: на стадии, когда стороны направляют друг другу претензии, либо когда уже необходимо обращаться за защитой своих прав в суд. Хотя этих проблем можно было бы избежать, если своевременно обратиться к юристу за консультацией еще при заключении договора.
Наболевшая проблема арендаторов – это компенсация своих затрат на ремонт арендуемого помещения. Зачастую арендатор вкладывает большие деньги в ремонт и перепланировку помещения, не ставя в известность арендодателя и не задумываясь, как впоследствии будут компенсированы эти расходы. По общему правилу, которое нам диктует Гражданский кодекс РФ, неотделимые улучшения арендуемого помещения переходят в собственность арендодателя без возмещения расходов арендатору, если не было получено согласие первого. Поэтому при производстве ремонтных работ и прочих неотделимых улучшений помещения арендатор должен подробно описать эти улучшения (желательно с указанием размера расходов) в обращении к арендодателю и получить от него письменное согласие на перечисленные улучшения. Кроме того, арендатору необходимо позаботиться о сборе всех документов, подтверждающих его расходы в целях дальнейшего обоснованного предъявления этих расходов к компенсации (в том числе и в судебном порядке).
Арендодатели чаще всего обращаются к юристам за помощью в ситуации, когда арендатор фактически не находится в арендуемом помещении, не производит оплату, однако его имущество остается в арендуемом помещении. На этот случай в договоре обязательно нужно предусмотреть условия его расторжения в одностороннем порядке путем направления уведомления второй стороне с момента направления такого уведомления, в том числе и в случае неисполнения арендатором обязанности по оплате в течение определенного периода либо при систематическом неисполнении такой обязанности. Кроме того, в договоре просто необходимо прописать механизм освобождения помещения от имущества арендатора в случае расторжения договора в одностороннем порядке.
Например, можно указать, что создается комиссия из представителей арендодателя и арендатора либо только из представителей арендодателя, если арендатор не является на выемку имущества, и производится выемка имущества с составлением подробной описи. После чего имущество сдается на хранение в специализированную организацию, либо арендатор оставляет это имущество в этом же или в другом помещении, опечатывает и ставит на ответственное хранение. При этом по истечении определенного времени арендодатель вправе продать это имущество с компенсацией своих расходов на организацию хранения и торгов. Нужно учесть, что если комиссия создана без участия арендатора, то при выемке должен присутствовать участковый милиции.
Наталья Львовна Вихарева:
- На практике часто складывается ситуация, когда при описании в договоре объекта аренды стороны ограничиваются указанием его адреса и площади. Такой договор может быть признан судом не заключенным ввиду несогласованности его предмета. Однако суд может расценить условие о предмете как согласованное, например, когда договор позволяет выделить арендуемое имущество из других объектов. Если в договоре указан только адрес здания, в котором находится передаваемое в аренду помещение, то такой договор признается не заключенным, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества.
В соответствии со ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Зачастую возникают ситуации, когда после истечения срока действия одного договора аренды заключается новый договор аренды более чем на год и с момента его подписания до государственной регистрации проходит некоторое время. В связи с этим возникает вопрос: распространяется ли на отношения сторон действие предыдущего договора аренды до момента государственной регистрации нового договора или арендатор без каких-либо законных прав пользуется спорным имуществом?
Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, действителен до момента государственной регистрации нового договора аренды на то же имущество с тем же арендатором, заключенного более чем на год, и не прекращает свое действие с даты подписания нового договора.
Спорные моменты возникают, когда арендатор с ведома арендодателя, производит капитальный ремонт имущества, но по тем или иным причинам в течение действия договора арендодатель не возмещает стоимость такого ремонта. Расходы арендатора на капремонт, который проведен с согласия арендодателя, обязанного провести такой ремонт, после прекращения договора возмещаются на основании ст.623 ГК РФ.
В соответствии с абзацем 2 ст.622 ГК РФ арендодатель вправе потребовать с арендатора, который не возвратил или несвоевременно возвратил арендованное имущество, не только арендную плату за время просрочки, но и возмещения убытков в случае, если их размер превышает указанную плату. На практике возможна ситуация, когда арендодатель заключил договор аренды с новым арендатором, а прежний при этом уклоняется от возврата имущества, несмотря на прекращение договора с ним. Возникает вопрос: вправе ли арендодатель взыскать с прежнего арендатора упущенную выгоду в размере неполученных арендных платежей, предусмотренных договором с новым арендатором?
Если договор аренды прекратил действие и арендатор не возвратил арендованное имущество, а арендодатель заключил договор аренды данного имущества с третьим лицом, то арендодатель вправе взыскать с прежнего арендатора упущенную выгоду в размере арендной платы, неполученной по новому договору.
Неприятностей можно избежать. Главное – внимательно относится к документам, на которых вы ставите свою подпись, какими бы привычными и знакомыми они вам не казались. Юридическая практика показывает, что лучше потратить дополнительное время и средства на детальное изучение пунктов договора и ликвидацию всех неточностей с помощью профессионалов, чем впоследствии обращаться за помощью по взысканию средств и к ведению судебных разбирательств.
Материал подготовила Екатерина Аникина
Благодарим за предоставленные материалы и личное участие
Н.Л.Вихареву, директора юридической компании
ООО «НАШЕ ПРАВО»,
Т.А.Линник, начальника юридической службы
ООО «Юридическая компания «ПРАВО» и
Ю.Н.Щепину, юриста, специалиста компании ООО «Юрист-НН»
