Многие нижегородские предприниматели предпочитают арендовать помещения в торговых центрах, преимущества которых для покупателя очевидны: удобная навигация, широкий ассортимент продукции, возможность получения дисконтных карт и скидок. Татьяна Ивановна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, считает, что рынок торговой недвижимости в нашем городе будет развиваться по западному пути, однако при разработке концепции торговых центров нужно учитывать и местные особенности.
- Татьяна Ивановна, существует ли классификация торговых центров?
- Согласно классификации, разработанной компанией Urban Land Institute и адаптированной применительно к российскому рынку, в Н.Новгороде существуют различные по арендной площади и ассортименту товаров торговые центры:
-
суперрегиональные (от 50 тыс. до 150 тыс.кв.м и выше): ТЦ «Фантастика», ТЦ «Мега». Предлагают широкий выбор товаров, также услуги отдыха и развлечения. Торговая зона (расстояние, которое преодолевают потенциальные покупатели) для подобного центра может достигать до 1,5 часов, количество посетителей – 300 тысяч и более человек;
-
региональные (от 45 тыс.кв.м) – строящийся ТЦ «Огни Столицы». Торговая зона – до 30-40 минут, количество посетителей – 150 тысяч и более человек;
-
городского значения (от 25 тыс.кв.м): ТЦ «Республика», ТЦ «Этажи» (со второй очередью), ТЦ «Шоколад», ТЦ «Золотая Миля». Данные торговые центры представляют широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором одежды, металлических изделий, инструментов, бытовой техники. Для этой категории характерен более широкий ассортимент и диапазон цен, чем в ТЦ районного значения;
-
районные (от 3 тыс. до 10-15 тыс.кв.м): ТЦ «Seven» (7-ой мкр-н), ТЦ «Москва-Сити» (ул.Чаадаева), ТЦ «Новый Век» (ул.Дьяконова). Подобные ТЦ предлагают товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары) и услуги для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района, от 3 до 40 тысяч человек, проживающих в 5-10 минутах езды на общественном транспорте. Якорным арендатором (известная компания, которая привлекает в ТЦ покупателей) может быть супермаркет, аптека, хозяйственный магазин;
-
микрорайонные (от 1,5 тыс. до 3 тыс.кв.м) – ТЦ «Вишневый Сад». Такие центры осуществляют торговлю товарами первой необходимости и предлагают услуги повседневного спроса (ремонт обуви, прачечная). Основной «якорь» – минимаркет. Такой центр расположен в 5-10 минутах пешеходной доступности от места проживания постоянных покупателей.
Несколько обособленно от этой классификации находятся гипермаркеты – торговые центры (арендная площадь – около 10 тыс.кв.м), расположенные на одном этаже, в основном продовольственные – «Metro», «Карусель», «Лента» или непродовольственные – «Castorama», «МаксиДом».
Торговые центры «целевой» покупки принято разделять и по специализации: Фестивал-центры (большинство арендаторов – предприятия развлечений и общественного питания), Торговые центры Моды (специализирующиеся на продаже одежды и обуви), Аутлет-центры (в данных центрах торговлю осуществляют производители одежды, обуви, бытовой техники и электроники, строительных и отделочных материалов), Пауэр-центры (в их состав входят четыре и более оператора розничной торговли, представляющие широкий и глубокий ассортимент товара какой-либо категории) и другие. К числу нижегородских специализированных мебельных торговых центров можно отнести ТЦ «БУМ» и «Открытый материк».
- Бытует мнение, что в нашем городе достаточно торговых центров. Насколько справедливо такое утверждение?
- В Н.Новгороде построено много торговых центров, но можно ли считать рынок торговой недвижимости насыщенным? О том, что ТЦ в нашем городе достаточно, говорят обычно компании, которые занимаются данной недвижимостью и не хотят усиления конкуренции. В качестве аргумента обычно приводятся нормы, которые были разработаны еще в советское время. Они учитывают только один параметр – сколько квадратных метров торговой площади приходится на человека. В этих нормативах ничего не говорится о качестве обслуживания и ассортименте и не принимается во внимание, где расположены эти торговые площади (в торговом центре, в магазине, на рынке).
С точки зрения покупателя, чем больше торговых центров, тем лучше. Потребитель тратит меньше времени на дорогу, чтобы приобрести необходимый товар или услугу. Увеличение числа торговых центров приводит к появлению новых федеральных брендов на рынке, потому что каждый девелопер старается привлечь как можно больше потенциальных покупателей.
В последнее время при разработке концепции торговых центров предусматривается индустрия развлечений (кафе и рестораны, кинотеатры, детские игровые комнаты и многое другое). Применение современных технологий позволяет увеличить время пребывания в торговом центре в среднем в два раза. В современном ТЦ есть все, чтобы посетителям было приятно здесь находиться.
Развитию торговых центров в Н.Новгороде препятствует транспортная проблема, как с точки зрения доступности, так и с точки зрения обеспеченности парковочными местами. Для строительства современного торгового центра нужен земельный участок площадью 2-4га, чтобы можно было организовать удобную парковку.
- Каковы критерии успешности торговых центров? Реализованы ли такие проекты в Н.Новгороде? В чем секрет их успеха?
- В течение нескольких лет в нашей стране проходит конкурс самых успешных концепций торговых центров. Около 200 независимых экспертов оценивают концепции торговых центров: особенности архитектуры, транспортную доступность, внутреннюю логистику и навигацию (насколько легко и быстро покупатель может найти нужный товар), количество арендаторов, условия аренды, популярность среди покупателей. В 2009 году ТЦ «Фантастика» получил первый приз среди крупных торговых центров. В номинации «малые торговые центры» второе место заняли в 2009 году ТЦ «Дзержинец» (центр Дзержинска), а в 2008 году – ТЦ «Гагаринский».
Секрет успеха торгового центра закладывается на стадии разработки его концепции. Выбор концепции определяется в соответствии с ситуацией на рынке и корректируется с учетом местоположения объекта, в частности его транспортной и пешеходной доступности. От местоположения торгового центра напрямую зависит, сколько людей придут или приедут в данный ТЦ за покупками. Если инвестор построит центр городского масштаба на участке, куда трудно подъехать на автомобиле и припарковаться, в таком торговом центре может оказаться невостребованной часть торговых площадей.
Параллельно с созданием концепции ведется работа по приглашению так называемых «якорных арендаторов» – известных компаний, чья продукция будет пользоваться спросом у посетителей торгового центра. «Якорем» может быть крупная сеть магазинов бытовой техники, товаров для детей, спортивных товаров. Нижегородские девелоперы особое внимание уделяют тому, чтобы в торговом центре был представлен широкий ассортимент продукции известных брендов. Это касается, в том числе, сетей продовольственных магазинов и предприятий общественного питания.
- Нижегородцам не понаслышке известны примеры, когда строительство торгового центра не удавалось завершить (ТЦ на площади Лядова, Торгово-развлекательный комплекс на Нижневолжской набережной). Почему так произошло? И что ожидает эти проекты в будущем?
- Что касается торгового центра на пл.Лядова, его строительство было приостановлено в связи с экономическим кризисом. Насколько я знаю, руководство ГК «Электроника» планирует завершить этот проект, и будем надеяться, что это произойдет в скором времени.
Торгово-развлекательный центр на Нижневолжской набережной – это один из печальных примеров, когда концепция торгового центра не была продумана до конца. Эта территория доступна, с точки зрения подъезда на автомобиле, но пешеходов мало, поэтому объектов торговой недвижимости здесь практически нет. По идее, нужно было проектировать данный торговый центр с тем расчетом, что посетители приезжают на личном автотранспорте. Возникает вопрос с парковкой, который на данном земельном участке очень трудно решить.
Еще одна проблема – этот ТЦ спроектирован в виде длинной одноэтажной галереи. Торговый центр такой конфигурации в данном месте может трудно и долго заполняться.
Проект торгово-развлекательного центра был разработан и согласован давно, и он, возможно, не соответствует современным требованиям, в частности, по числу парковочных мест. Исходя из этого, думаю, что администрации Н.Новгорода удастся пересмотреть проект на соответствие новым реалиям.
- Насколько быстро окупаются торговые центры?
- Срок окупаемости зависит от масштаба торгового центра (микрорайонный, районный, городского значения и т.д.). Строительство суперрегионального центра – долгосрочное вложение инвестиций, которые принесут прибыль не ранее чем через 10-12 лет. Средние ТЦ окупаются за 5-7 лет, небольшие – меньше чем за 5 лет.
На окупаемость торгового центра в числе ряда факторов, влияет также стоимость аренды и коэффициент заполнения. ТЦ считается рентабельным, если в момент его открытия данный коэффициент составляет 85 процентов, а через один-два года в торговом центре остается 4-5 процентов свободных помещений.
- От чего зависит стоимость аренды?
- Размер арендных ставок зависит от имиджа торгового центра. Стоимость аренды зависит от статуса арендатора. За счет того, что «якорь» арендует большие по площади помещения на длительный срок, он платит за аренду меньше, чем все остальные арендаторы. Площади первого этажа обычно самые дорогие, так как по статистике 70 процентов посетителей торгового центра выше первого этажа не поднимаются.
Посетит ли потенциальный покупатель все этажи торгового центра или ограничится только первым этажом и цоколем, зависит от удобства перемещения по данному центру (наличие лифтов, эскалаторов), степени информированности посетителя (знает ли он, например, что на четвертом этаже проводится распродажа), известности компаний-арендаторов (обычно покупатель осведомлен, где находятся «якорные арендаторы» и не очень хорошо и не всегда знает о небольших компаниях-арендаторах). Все эти нюансы должны быть учтены при разработке концепции торгового центра.
На размер арендных ставок влияет и расположение помещения, причем не только на каком этаже расположен арендатор, но и расположение помещения относительно удаленности от средства перемещения по этажам (лифта или эскалатора).
В любом случае, на формирование арендной ставки влияет стратегия, выработанная девелопером, и установленная для данного торгового центра базовая арендная ставка. Торговый центр будет востребован на нижегородском рынке, если его концепция соответствует не только местоположению, но и оправдывает ожидания арендаторов и посетителей, и им управляет профессиональный девелопер.
Беседовала Алена Красильникова
